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10月の住宅着工数は2か月ぶりに増加

全国住宅着工1810.jpg国土交通省が2018年11月30日に発表した、2018年10月の全国新設住宅の着工数は83.3千戸となり、前年同月比では+0.3%と、2か月ぶりに前年比増加しました。

尚、前月比では増加し、+1.7%。 

次の消費税増税は2019年10月予定。
2000万円の家ならば、2%の増税で40万円高くなります。


◆10月の着工数の内訳を見てみると、

「持ち家」は2か月ぶりに前年比増加となり、+4.6%。

「賃貸」は2か月連続で前年比減少し、-7.3%。
※相続対策で2015年~2017年に多くのアパートが建てられました。人口減を考慮すると空室率が高まりそうです

「分譲住宅」は3ヶ月連続で増加し、+9.2%。

分譲住宅のうち、マンションが埼玉、千葉や愛知等で前年比大幅増加があり、3か月連続で増加(+14.9%)し、一戸建ては7か月連続で増加(+5.9%)となりました。静岡住宅着工1810.jpg★さて、静岡県の着工数は、
着工戸数が  2059戸  前年比+2.3%(2か月連続)
「持ち家」が1086戸  前年比+8.3%

◆住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が持ち直せば、日本経済も明るくなってくると思います。

2016年2月の日銀の「マイナス金利」の導入により、国債の長期金利はしばらくマイナスとなり、2016年7月には-0.23%まで下がりました。これを受けて住宅ローンの固定金利も下がり、8月の35年固定金利は0.9%と過去最低を付けました。

しかし、2016年11月8日のアメリカ大統領選挙でトランプさんが次期大統領に決定した以降は国債の長期金利が上昇し、2017年1月下旬には0.1%まで上昇しましたが、その後下落。9月には一時マイナスとなったものの、秋以降上昇。
2018年に入り0.05%前後で動いてきましたが、7月末に日銀が長期金利誘導の柔軟化を決定したため、0.1%程度まで上昇。更に10月に入ってぐっと上昇し1.5%を突破し、マイナス金利導入前まで一時上昇しましたが、株価の下落とともに金利も下落。11月30日現在では0.09%程度。

今は金利も低く、政府の住宅購入対策もありますので、住宅建築には良い時期だと思います。

【2019年9月迄の住宅建築の特典】

★政府は、2019年10月の消費税上昇に合わせ、住宅ローン減税期間拡大など、住宅購入の落ち込み対策を検討中です。

◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除が、2021年/12月までの入居は10年間合計で最大400万円。
長期優良住宅と一定の省エネ住宅「認定低炭素住宅」には、10年間で100万円上乗せ。
また、年収に応じて、現金給付制度の"住まい給付金"もあります。(10万円~30万円)
  
◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・110万円までの贈与は無税
~2021年/3月までは700万円(省エネ性能がよければ更に+500万円) 
※消費税増税後は、更に拡大予定。
(住宅新築・増改築の為に、両親、祖父母から贈与され、翌年の3/15までに上棟した場合)

◆相続時精算課税制度の住宅取得資金の特例
住宅取得のために、親(年齢制限無し;本来は60歳以上)が子供に2500万円までの贈与をした場合は、贈与税は非課税。但し、相続時に贈与額を相続したものとして相続税の課税対象となる。

(50㎡以上の床面積、翌年3/15までに上棟、2021年12月までの贈与、贈与税の非課税枠も併せて使用可能

◆フラット35の金利優遇
長期の固定金利の住宅ローン「フラット35S」について、当初の10年間は、適用金利から0.25%優遇。(5年間優遇タイプもあります。)
     
(参考;2017/10月 21年以上の金利 1.41% → 1.16% 最長10年間軽減
 3000万円を35年で借りると、10年間優遇のタイプで、70万円程度利息が軽減されます)

9月の住宅建築費(指数)は1年8か月連続で上昇

住宅建築費1809.jpg◆建設工事費デフレーター
建設資材費40%+工事関連サービス20%+人件費40%でウエイト付けされています。
人件費が賞与等により大きく変動し、建設費の実態が分かりにくくなるため、国土交通省公表のデフレーターを、独自に6ヶ月移動平均値に換算しています。
消費者物価よりも激しい動きとなっています。

★2018年11月30日に国土交通省が発表した2018年9月の「建設工事費デフレーター」の住宅建築指数は、1年8か月連続で前年比上昇しています。

6か月移動平均でも、前年比上昇し過去最高を継続、1年8か月連続で前年比上昇中です。

          指数   前月比    前年比
単月指数    109.7 +1.9%  +2.5%
6か月移動平均 110.1 +0.2%  +3.1%
消費者物価指数 101.6 +0.4%   +1.0%

※6月、7月の単月指数が大きく上昇しているのは、建築業界の人件費(主に賞与)が大幅上昇したことによるものです。

◆住宅購入で気になるのは、住宅ローン金利とともに「建築費」。

2011年の大震災以降、建築ラッシュが起きて、建築資材費の値上がりと人手不足が起き、一時建築費が高くなりました。

2012年に安倍政権発足後、アベノミクスと日銀の"異次元の金融緩和"により、長期金利が下がる一方で円安が進展

金利の低下は住宅ローンに恩恵が出ていますが、円安は、建築資材費(原材料)の多くを輸入に頼っているため、資材費が上昇

またアベノミクスの3本の矢の「第2の矢」である"機動的な財政政策"は、公共事業を増やしました

こうしたこともあって、建築業界の人手不足と建築資材費の値上がりが続きました。

更に、2014年4月には消費税が8%に上がり、建築費は更に上昇しましたが、増税の影響で住宅建築件数は前年比減少が続き、2014年の夏をピークに建築費は下落を始めました。

しかし、2015年4月から再び上昇。

単月の指数としては激しい動きを示しますが、
6ヶ月移動平均でみると高止まりの状況が続いてきましたが、2016年に入って5月を底に原油価格の値上がりもあって上昇しています。
更に、2020年のオリンピックに向けて、建築ラッシュが建築費の上昇に拍車をかけています。

そして、2017年4月以降、過去最高値を維持し続けています。

アメリカの住宅建築が好調なこともあって、北米の木材価格が上昇しており、これを輸入している日本でも輸入材が値上がりしています。

そして、人手不足による人件費の増加

◆2019年10月には再度消費税の増税が予定されています。

政府は増税による住宅購入の落ち込みを回避するため、様々な対策を検討しています。
一方で、住宅購入を検討されている方にとっては、建築費の動向も確認しながら、そのタイミングを図る必要があります。

地震保険は加入していますか?

2016地震保険付帯率.jpg

6月18日、大阪北部を中心とした大きな地震が発生しました。
被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

さて、大地震が起きるたびに話題となる「地震保険」。

グラフは、1年間に契約された火災保険に付帯されている地震保険の割合を示しています。

ご覧の通り"大地震が起きると付帯率は上昇"しています。

阪神・淡路大震災以降に、地震保険の重要性が見直されて、付帯率は上がってきましたが、2016年現在では全国平均で62%。4割は未加入。

40年もの間「いつ起きてもおかしくない東海地震」と言われ続けている静岡県でも、付帯率は64%。

 

皆さんは地震保険に加入していますか?

 

◆大地震での住居被害

 ・阪神・淡路大震災・・・65.4万棟(損壊+火災)

 ・東日本大震災・・・114.1万棟(損壊+火災+浸水)

 ・熊本地震・・・20.6万棟(損壊+火災+浸水)

    ・大阪府北部地震・・・3.3万棟(2018/7/17現在)

 ・東海地震、南海トラフ地震では・・・???

◆地震保険 "あるある" 勘違い

1.地震保険は単独で加入できる。

  ・地震保険は火災保険に付帯して加入。単独加入はできません。

  ・現在加入している火災保険に付帯。原則いつでも加入できます。

   (尚、警戒宣言が発令されると、一部地域は加入が制限されます)

2.地震で火事が起きても、火災保険があれば大丈夫。

  ・地震での火事による被害は火災保険は補償対象外。

  ・地震による火事は地震保険で補償

◆地震保険の特徴

・地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の半分まで。

 ⇒建物再建のための保険ではなく、「生活再建」のための保険

  (限度:建物5000万円/家財1000万円)

 

・火災保険と同様に、建物だけでなく、家財にも付けられる。

   ⇒建物は何ともなくても、家財は地震で吹っ飛び、壊れることも。

 

・保険料は、「耐火構造」と「非耐火構造」、「地域」によって異なる。

 ⇒燃えやすい木造住宅※で、静岡県の住宅は保険料が高い。

  年間保険料は、1000万円当たり36,300円 (2017年1月より)

  ※木造でも"省令準耐火構造"は「耐火」として扱われる。

 

建築年、耐震等級により、保険料の割引がある。

 ⇒耐震等級3級は5割引き。昭和56年6月以降の建築は1割引き。

 

・半官半民の保険のため、保険会社による保険料の違いはない

 

・地震保険は地震による損壊、火災だけでなく、津波、噴火による損害も対象。

 

住居専用の住宅(一部店舗も含む)が補償の対象。店舗専用の建物は対象外。

 

・建物は「基礎、柱、屋根、壁等の主要構造部」の損壊が対象のため、門・塀・給水設備などの損壊は対象外。 

 

◆地震保険に加入した方が良い方

住宅ローンが残っている

 ⇒建物が地震で倒壊しても、ローンは残ります。

  地震保険が無いと再建のために再度ローンを組むことになり、二重ローンが重くのしかかります。

尚、2016年4月よりローンの減免制度ができました。条件が合えば助かります。

ローン減免制度.jpg

・住宅再建のための貯蓄が十分無い。

 

自宅兼店舗で自営をしている。

 ⇒住居と一緒に収入の源である店も失い、収入源まで断たれる。

 

★地震に強い家は多くなってきました。

 しかし、地震での火事は・・・消化は間に合わないかもしれません。

 多くのところで火事が起きたら・・・消防車もフル活動

    

消費税増税と住宅ローン減税拡大、損得は?

住宅消費税増税インパクト.jpg自民党・公明党による、2013年度の税制改正大綱が決定しました。

既に、様々なメディアで報道されていますが、気になったのは「住宅ローン減税」が延長・拡大されたことに対する、各メディアの報道。


いずれのメディアも「消費税増税による、住宅購入へのインパクト」について、住宅本体への増税インパクトを試算し、

この増税インパクトと、住宅ローン減税の拡大によって、いつ購入するのが損か得か比較している点が気になりました。


現実には、表のように、住宅本体への増税によって、多くの人は住宅ローンの借入額も増えると思います。

※3000万円のローンで、35年返済で金利2.5%の場合

★住宅価格 3000万円 で 消費税が3%上昇すると、住宅本体の税額は90万円増加。

◆増額した90万円も、借入でまかなうとなると、これによる支払利息は45万円増加。
  合計135万円のインパクト。

◎消費税が5%上昇すると、支払利息の増加も含め、225万円のインパクトになります。

住宅ローン減税の拡大が200万円増えても、消費税が5%増えると、インパクトの方が大きくなります。


借入額が増えれば、支払利息も増えるわけで、消費税の増税インパクトによる購入時期の検討は、こういった点も含めて考える必要がありそうです。

変動金利が上がるのは3年先?

消費者物価1211.jpg日本銀行がついに「物価目標2%」を導入しました。

今までは「安定的な物価安定の目途をインフレ率1%として、1%到達が見通せるまでゼロ金利政策を解除しない。」とし、昨年秋の民主党政権下でも確認されていましたが、安倍総理の強い意向もあって、「物価上昇率の目標を2%」と明記しました。

しかし、その政策として出てきたのは、2014年度から毎月国債などの金融資産を13兆円、期限なしで買うというものでした。

ついに「無期限の買い入れ」にしたかと思ったら、買い入れする基金の残高は「2014年で、現在よりも10兆円多いだけ、そしてその水準は2014年以降も維持」と言うことが分かり、かなり腰砕けとなりました。

毎月13兆円買い続ければ、残高もかなり増え、市中への資金供給もかなり多くなるだろうと思ったのですが、実際は今までに買い入れた資産の償還があるため、残高としては実質10兆円しか増えないようです。


そして、もう一つ気になるのは「いつゼロ金利を解除するのか」というタイミング。

今までは「物価上昇率1%が見通せたら解除」が分かっていて、"時間軸効果"もはっきりしていたのですが、今回はそれを明らかにしていません。

日銀の一部委員が「物価が2%になったらゼロ金利政策解除」と言う提案をしたようですが、否決されています。

ゼロ金利政策が解除されると、短期金利が上昇しますので、銀行の預金金利が上昇しますが、同時に住宅ローンの変動金利も上昇します。

ちなみに、2006年にゼロ金利政策が解除された時は、1年間で変動金利は0.5%上昇しました。



今回、日銀は当面の物価上昇率の見込みを発表していますが、2013年は0.4%、2014年は0.9%

2%に到達するのは早くても、2015年以降。

政府の財政出動と成長戦略も一緒に進めなければ、2%の到達はかなり困難と感じます。


上記グラフを見ても、先が長い話になりそうです。

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