"一生に一度の買い物"、"人生最大の買い物"と言われる、マイホーム。

マイホームの購入・建築には大きな資金が必要となりますが、買った後にも、大きな資金が必要となります。

それは、「修繕費」。

住宅の構造や、材質などによって、修繕費用も、修繕間隔もかなり異なると思いますが、目安としてのテータを掲載します。

国土交通省が、平成１８年に実施された「増改築・改装等」の物件から２９万件を抽出し、調査した結果です。

外壁・屋根は太陽光に年中さらされており、痛みがどうしても出るところ。
また、風雨による汚れもあるため、「外壁・屋根の塗り替え工事」は、１５年程度を目安に実施する方が多いと聞きます。

約２１６万円が必要です。

住宅ローンを組んで、まだローン返済をしている最中に、修繕費の支出が起こります。
また、その頃になると子どもの進学費用も重なってきます。

住宅ローンのコンサルティングをしていると、この「修繕費」忘れている方が多いが現実。

「家を建てる」際には、"将来の家計診断"（キャッシュフロー表の作成）を行った上で、家計の破綻がないよう、しっかりしたプランが必要です。 

先日、今年度の第２次補正予算が閣議決定され、その中に盛り込まれた「住宅版エコポイント」制度。

補正予算は国会を通過していませんが、この制度は始まりました。

国土交通省のホームページによると、

◆住宅版エコポイントのポイント発行対象については、
　「今年、１２月８日以降に建築着工した住宅で、補正予算の成立日以降に工事が完了し、引き渡されたもの」を対象とするとされています。

　１２／８は閣議決定された日。
　新築物件で、エコ住宅であれば、着工日が１２／８以降ならば該当するわけです。
　リフォーム物件は、補正予算の成立日以降に、工事が完了し、引き渡された住宅です。

では、補正予算はいつ国会を通過するのかと言うと・・・

通常国会の開会は、年明けの１月下旬の予定です。
衆参議院で審議されて成立となると、２月の中旬くらいに成立（？）

いつまでこの制度が適用されるのかと言えば、
今年度の補正予算ですので、「Ｈ２２年末　か Ｈ２３年３月末まで」に引き渡されたものでしょう。

◆ポイントの対象住宅

　（１） リフォーム
　　　・ 窓の断熱改修（内窓設置（二重サッシ化）、ガラス交換（複層ガラス化））
　　　・ 外壁、天井又は床の断熱材の施工
　　　　※ 一緒にバリアフリーリフォームを行う場合、ポイントを加算

　（２） 新築住宅
　　　・ 省エネ法のトップランナー基準（省エネ基準＋α（高効率給湯器等））相当
　　　・ 木造住宅（省エネ基準を満たすものに限る）

◆ポイントの発行方法や還元方法等制度の詳細は、まだ決まっていません。今後発表されます。

フラット３５の１％金利優遇と合わせ、エコ住宅は特典が一杯です。

長期金利の決まり方を、少し長い目で見ていきます。

経済活動が活発になって、会社の業績も良くなり、インフレが起きると、金利も上昇していきます。

しかし、景気が停滞しているのに、インフレが起きることもあります。
この時もインフレを抑えるために金利は上昇します。

そして、景気を良くするために、様々な財政出動をして、国債を増発すると、国債の供給が増えるため、金利が上昇しないと誰も買ってくれません。

見方を変えると、国の財政が厳しくなるので、金利が上昇するとも言えます。

このことを「財政上のリスクがあるので、リスクプレミアムが金利に上乗せされた」と言います。

以上のように、長期金利は、

実質の経済成長率　＋　インフレ率　＋　リスクプレミアム　

の３つの要素で決まっていきます。

・現在は景気が悪化していて、経済成長率が低下しています。
（金利低下）
・しかも、インフレ率はナイナスです。
（金利低下）
・景気対策のために、財政出動が行われ始めました。
（金利上昇）

と言うことで、
「財政出動が国債の増発」と言う形で現れ始めると、長期金利は上昇していくと考えられます。

長期金利と言えば、｢新規発行の１０年もの国債の金利」が代表されます。

そして、住宅ローンの"固定金利"は、｢新発１０年国債金利」を参考に決まっていきます。
※変動金利は、日銀の政策金利によって変動します。

では、長期金利はどのように決まっていくかと言うと・・・

ちょっと難しい話になりますが、金利の決まり方を理解することで、住宅ローンの固定金利の動きについても理解もできるようになります。

長い目で見れば、長期金利の水準は、日本の「名目経済成長率」に近くなります。

名目経済成長率＝インフレ率＋実質経済成長率

経済成長率とは、新たに生み出されたモノやサービスの"付加価値"の合計額の増減率のことです。

付加価値は、言うなれば「会社が新たに生み出したものの合計」です。
と言うことは、少々乱暴ですが、日本の会社の全体の成長率が、経済成長率を表すことにもなります。

では、投資家の立場から言うと、

・長期金利＝国債に投資して儲ける方が得なのか、
・株式に投資して儲けるのが得なのか、

と言うことにもなります。

どちらかが一方的に得であることが起きると、得でない方は誰も買わなくなりますので、市場が存在できなくなります。

長い目で見れば、国債の金利と経済成長率は近づいても、短期では金融・経済活動の波によって、損得が発生しますので、株が上がれば、

株を買って国債は売られ、金利が上昇することが起きます。

 

・景気回復(経済成長率上昇)　→　株を買う(株価上昇)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　国債を売る(国債価格下落)　⇒金利上昇

・景気悪化(経済成長率低下)　→　株を売る(株価下落)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　国債を買う(国債価格上昇)　⇒金利低下 

先日、日経新聞に「住宅ローン　固定金利が賢明？」と題して、変動金利のリスクについて書かれた記事がありました。

「将来の金利上昇リスクを考慮すると、長い目で見た場合には固定金利を選んだ方が賢明」と話されるＦＰも多くいます。

この記事で"面白い"と思ったのが、

●住宅ローンの固定金利が変動金利よりも高い分は、いわば「保険料」である。

と言う点。

「なるほど」と思いました。

変動金利は、金利上昇リスクをとる一種の"賭け"。
金利が上がらなければ、リスクに見合った「リターン」が得られるが、上がれば「ロス」を被る。

固定金利は、目先の負担を多くしてでも、将来の金利上昇リスクを避ける「保険」が付いている。
その保険料の分だけ、金利は高い。

火災保険や自動車保険に加入するのは、将来事故や火事で大きな負債を背負うリスクを避けるためです。
結果として、一度も事故にもならず、火事にもならなかったと言って「保険に入って損した」と思う人はマレでしょう。

保険に入っていたおかけで、安心して暮らすことができたからです。

住宅ローンもこれと同じで、「変動」「固定」を金利の負担だけで論じられないと、言えます。

固定金利は、保険によってリスク発生を抑えると言う「安心」を得て、生活設計を立てやすくしてくれます。