◆代表的な長期固定の住宅ローン商品「フラット３５」の２０２３年３月融資金利は、前月より０．０８ポイント上昇、１．９６％（返済期間２１年以上のタイプ）となりました。
２０年以下のタイプも前月より０．０８ポイント上昇、１．８０％。
２０２３年３月の金利は２０１４年８月の金利１．９７％（団信適用分０．２８％加算）以来の高水準となりました。
※フラット３５に付随する団体信用生命保険（以下団信）の保障内容は、
一般金融機関の団信保障内容が「死亡・高度障害」時に支払いですが、フラット３５は「死亡・身体障害(身障者手帳２級以上)」時に支払いとなっているため、一般金融機関の団信よりも保障範囲が拡大されています。
※健康状態が厳しいため団信に加入できない場合、基準金利より０．２％低い金利で融資を受けられます。
◆長期金利の代表である「新発１０年物国債利回り」は、日銀が「次元の異なる金融緩和」により低く誘導。
日銀は物価２％上昇を目指していますが、思うように物価は上がらず、
２０１６年２月には史上初の「マイナス金利」を導入したため、長期金利の低下を招きました。
２０２１年はアメリカの長期金利が１％台を回復するのに合わせ、日本の金利も上昇し、２月末は０．１５％。２年４か月ぶりの水準となり、以降は０％近辺の静かな動きとなりました。
２０２２年に入りアメリカの利上げ拡大予想から長期金利も上昇、これに合わせ日本も急上昇。３月にはアメリカのＦＲＢが政策金利の利上げを実施したため長期金利も一層上昇し、４月、５月も引き続き上昇。
９月中旬～１１月は０．２５％近辺を継続。
しかし、１２月２０日に日銀は長期金利の誘導目標値を突然の"実質の利上げ"。それまでの０．２５％を０．５％に上げました。
物価高、日米金利差拡大による円安進展、そして海外投資家の国債売りが続き、これらに抗しきれずに利上げに踏み切ったようです。
フラット３５の金利は、この長期国債の金利が反映されています。
◆下のグラフはアメリカと日本の長期金利の推移を示しています。
日本の金利はアメリカの金利に沿って動くことがあります。
２０２１年のアメリカ長期金利は２月にはコロナ前の１．５％台まで上昇、更に９月下旬のＦＲＢの会議で２０２１年中の金融緩和縮小が報告され、長期金利は上昇し１０月は１．６％台へ。
２０２２年に入り物価の高騰が収まらないため利上げ予想が強まり長期金利が急上昇し１．８％へ。３月１７日にはＦＲＢは利上げを決定し、長期金利もぐっと上昇。
４月以降は物価上昇と利上げ幅の状況により、３％前後を推移。しかし９月下旬から４％に迫り、１０月下旬には４．２％に達しました。
しかし、１１月中旬に物価上昇率が鈍化したことで、今後のＦＲＢの利上げ幅が縮小されるとの期待から、長期金利は低下し以降３．５％前後を推移。しかし２０２３年２月発表の物価上昇率が予想よりも高かったため、長期金利は３．９％まで再度上昇。
日本の政策金利はマイナス金利導入以降、日銀が強力に長期金利をコントロールされているため、アメリカと日本の長期金利の動きは単純な連動ではなくなっています。
◆下のグラフは、２０１３年以降の、「フラット３５」における２１年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。
２０１２年以前は高くても３％程度でしたが、日銀の金融緩和の継続条件「物価が安定的に２％になるまで継続」を考慮すると、国債金利も０．５％を上限に大きく上昇することもなさそうで、４月からの日銀新総裁の考え方で変わってきます。
※２０２３年２月２４日、新総裁候補は当面は現在の金融緩和は継続するものの、その弊害については承知し、物価上昇の目標到達となれば政策変更と所信表明。
日銀は長期国債金利が上限０．２５％に近づくと"連続指値オペ"を実施し、これを超えないようコントロールしてきましたので、住宅ローンの固定金利についても上限付近に到達していました。
しかし、上限目標を０．５％まで上げたため、今後はこれを超えなければローンの固定金利も抑制されそうです。
第２次安倍政権が発足した以降２０１３年から２０１５年迄は２％を超えた月が僅かで、また１年間の最高金利と最低金利の利幅は、０．２４％程度。
２０１６年以降の利幅は僅かに０．２２％と低くなっています。
※金融緩和が終了すれば、国債金利は１．０％程度が妥当との試算もありますので、現状よりも０．５％程度上昇・・・フラット３５の金利も２．５％程度まで上昇する可能性があります。
◆今年は、ＺＥＨまたは長期優良住宅の基準を満たした住宅であれば、フラット３５の金利が当初５年間「０．５％優遇」、次の５年間は「０．２５％優遇」され、
更にＺＥＨ＋長期優良住宅であれば、当初１０年間「０．５％優遇」されます。
ＺＥＨ＋長期優良住宅であれば、１．９６％の金利は当初１０年間を１．４６％で借りられます！
返済期間が２０年以下ならば、１．３０％が１０年間固定！
今後の金利上昇リスクを避けるため、フラット３５の金利優遇タイプであれば、低金利で最長１０年間固定されるし、その後の金利も決まっていますので、上昇するかもしれない一部期間の固定金利や変動金利に比べれば安心が得られます。
３０００万円を３５年間借りた場合、当初１０年間０．５％優遇の効果は約１５０万円！。
家計が助かりますね。
新型コロナ対策として、贈与税の非課税枠があり、住宅ローン減税もありますので、今は金利も低く本当に住宅取得には良い環境です。
