大工村

住まいるマネー塾のマネー講座
2月のフラット35金利は一気に上昇

フラット35金利2302.jpg◆代表的な長期固定の住宅ローン商品「フラット35」の2023年2月融資金利は、前月より0.2ポイント上昇、1.88%(返済期間21年以上のタイプ)となりました。
20年以下のタイプも前月より0.2ポイント上昇、1.72%

2023年2月の金利は2015年7月の金利1.89%(団信適用分0.28%加算)以来の高水準となりました。
2016年2月のマイナス金利導入以前の水準に戻ったことになります。

※フラット35に付随する団体信用生命保険(以下団信)の保障内容は、
一般金融機関の団信保障内容が「死亡・高度障害」時に支払いですが、フラット35は「死亡・身体障害(身障者手帳2級以上)」時に支払いとなっているため、一般金融機関の団信よりも保障範囲が拡大されています。

※健康状態が厳しいため団信に加入できない場合、基準金利より0.2%低い金利で融資を受けられます。

◆長期金利の代表である「新発10年物国債利回り」は、日銀が「次元の異なる金融緩和」により低く誘導。

日銀は物価2%上昇を目指していますが、思うように物価は上がらず、
2016年2月には史上初の「マイナス金利」を導入したため、長期金利の低下を招きました。

2021年はアメリカの長期金利が1%台を回復するのに合わせ、日本の金利も上昇し、2月末は0.15%。2年4か月ぶりの水準となり、以降は0%近辺の静かな動きとなりました。

2022年に入りアメリカの利上げ拡大予想から長期金利も上昇、これに合わせ日本も急上昇。3月にはアメリカのFRBが政策金利の利上げを実施したため長期金利も一層上昇し、4月、5月も引き続き上昇。
9月中旬~11月は0.25%近辺を継続。
しかし、12月20日に日銀は長期金利の誘導目標値を突然の"実質の利上げ"。それまでの0.25%を0.5%に上げました
物価高、日米金利差拡大による円安進展、そして海外投資家の国債売りが続き、これらに抗しきれずに利上げに踏み切ったようです。

フラット35の金利は、この長期国債の金利が反映されています。

◆下のグラフはアメリカと日本の長期金利の推移を示しています。

日米長期金利推移2301.jpg日本の金利はアメリカの金利に沿って動くことがあります。

2021年のアメリカ長期金利は2月にはコロナ前の1.5%台まで上昇、更に9月下旬のFRBの会議で2021年中の金融緩和縮小が報告され、長期金利は上昇し10月は1.6%台へ。

2022年に入り物価の高騰が収まらないため利上げ予想が強まり長期金利が急上昇し1.8%へ。3月17日にはFRBは利上げを決定し、長期金利もぐっと上昇。
4月以降は物価上昇と利上げ幅の状況により、3%前後を推移。しかし9月下旬から4%に迫り、10月下旬には4.2%に達しました。
しかし、11月中旬に物価上昇率が鈍化したことで、今後のFRBの利上げ幅が縮小されるとの期待から、長期金利は低下し以降3.5%前後を推移。

日本の政策金利はマイナス金利導入以降、日銀が強力に長期金利をコントロールされているため、アメリカと日本の長期金利の動きは単純な連動ではなくなっています。

◆下のグラフは、2013年以降の、「フラット35」における21年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。

フラット35月別金利2302.jpg2012年以前は高くても3%程度でしたが、日銀の金融緩和の継続条件「物価が安定的に2%になるまで継続」を考慮すると、国債金利も0.5%を上限に大きく上昇することもなさそうで、4月からの日銀新総裁の考え方で変わってきます。

日銀は長期国債金利が上限0.25%に近づくと"連続指値オペ"を実施し、これを超えないようコントロールしてきましたので、住宅ローンの固定金利についても上限付近に到達していました。
しかし、上限目標を0.5%まで上げたため、今後はこれを超えなければローンの固定金利も抑制されそうです。

第2次安倍政権が発足した以降2013年から2015年迄は2%を超えた月が僅かで、また1年間の最高金利と最低金利の利幅は、0.24%程度。
2016年以降の利幅は僅かに0.22%と低くなっています

※金融緩和が終了すれば、国債金利は1.0%程度が妥当との試算もありますので、現状よりも0.5%程度上昇・・・フラット35の金利も2.3%程度まで上昇する可能性があります。

◆今年は、ZEHまたは長期優良住宅の基準を満たした住宅であれば、フラット35の金利が当初5年「0.5%優遇」または次の5年間は「0.25%優遇」され、
更にZEH+長期優良住宅であれば、当初10年間「0.5%優遇」されます。

長期優良住宅であれば、1.88%の金利は当初10年間を1.38%で借りられます!

返済期間が20年以下ならば、1.22%が10年間固定!

今後の金利上昇リスクを避けるため、フラット35の金利優遇タイプであれば、低金利で最長10年間固定されるし、その後の金利も決まっていますので、上昇するかもしれない一部期間の固定金利や変動金利に比べれば安心が得られます。

3000万円を35年間借りた場合、当初10年間0.5%優遇の効果は約140万円!。
家計が助かりますね。

新型コロナ対策として、贈与税の非課税枠があり、住宅ローン減税もありますので、今は金利も低く本当に住宅取得には良い環境です。

11月の住宅建築費(指数)の上昇率は5か月連続で鈍化

住宅建築費2211.jpg

◆建設工事費デフレーター
建設資材費4割+工事関連サービス2割+人件費4割でウエイト付けされています。消費税は含まれていません。
人件費が賞与等により大きく変動し、建設費の実態が分かりにくくなるため、国土交通省公表のデフレーターを、独自に6ヶ月移動平均値に換算しています。
消費者物価よりも激しい動きとなっています。

★2023年1月31日に国土交通省が発表した2022年11月の「建設工事費デフレーター」は住宅建築指数(6か月移動平均)は前年比上昇したもの、5か月連続で上昇率は鈍化

          指数   前月比    前年比
単月指数    124.7 +2.3%  +4.8%
6か月移動平均 122.4 +0.6%  +5.7%
消費者物価指数 103.8 +0.4%  +3.7%
※本データは実際の住宅価格の動きを示すものではありません。

◆住宅購入で気になるのは、住宅ローン金利とともに「建築費」。

2012年末に安倍政権発足後、アベノミクスと日銀の"異次元の金融緩和"により、長期金利が下がる一方で円安が進展

金利の低下は住宅ローンに恩恵が出ていますが、円安は、建築資材費(原材料)の多くを輸入に頼っているため、資材費が上昇
また安倍政権での"機動的な財政政策"は、公共事業を増やしました
こうしたこともあって、建築業界の人手不足と建築資材費の値上がりが続きました。
2014年4月には消費税が8%に上がり、増税の影響で住宅建築件数は前年比減少が続き、2014年の夏をピークに建築費は下落を始めました。しかし、2015年4月から再び上昇継続。

6ヶ月移動平均でみると2016年6月以降、原油価格の値上がりやオリンピックに向けての建設ラッシュなどで緩やかに上昇し、2021年以降は新型コロナに伴うウッドショック、2022年からはロシアのウクライナ侵攻、円安進展により急騰してきました。

しかし、アメリカの物価高騰抑制のための積極的な利上げによりローン金利も急上昇し、住宅購入価格、販売数共に下がりつつあり、木材価格が下がってきています。

※ウッドショック・・・コロナ禍にあっても、低金利のアメリカでは住宅建築が旺盛で、これによって北米産木材価格も上昇し不足したため、ヨーロッパ産の木材価格も上昇、更に中国での住宅建築も堅調で世界各国から木材を輸入、こうした事情で日本の木材輸入価格へ影響。

◆政府は新型コロナによる住宅購入の落ち込みを回避するため、様々な対策が用意されています。(住宅ローン減税、住宅資金の贈与税の非課税枠など)
一方で、住宅購入を検討されている方にとっては、建築費の動向も確認しながら、そのタイミングを図る必要があります。

2022年の全国住宅着工数は前年比僅かに増加、静岡県は前年割れ

全国住宅着工数-年2022.jpg全国住宅着工2212.jpg国土交通省が2023年1月31日に発表した、2022年12月の全国新設住宅の着工数は67.2千戸となり、前年同月比では-1.7%、前月比で-7.1%と、前年比では3か月連続の減少となりました。

以上の結果、2022年年間では2021年より+0.4%の僅かな増加となりましたが、2009年以降100万戸割れが14年間継続。
2022年が全体として微増となった要因は、持ち家が前年比-11.3%と減少したことが主因で、ウツドショックにより木造住宅が多い持ち家の着工遅れ、材料費高騰等による購入見送りなどが考えられます。
 
◆12月の着工数の内訳を見てみると、
「持ち家」は13か月連続で前年比減少となり、-13.0%。

「賃貸」は1年10か月連続で前年比増加し、+6.4%。

「分譲住宅」は2か月ぶりに前年比増加となり、+1.4%。
分譲住宅のうち、マンションは2か月ぶりに増加(+14.5%)し、一戸建ては2か月連続の減少(-5.9%)となりました。

静岡県住宅着工数-年2022.jpg静岡住宅着工2212.jpg★さて、静岡県の着工数は、
着工戸数が  1678戸  前年比- 2.0%(5カ月連続の減少)
「持ち家」が 785戸  前年比-15.4%(12カ月連続の減少)

2022年年間では2021年より-7.0%となりましたが、全国合計と違って、2008年のリーマンショク後では最少着工数を更新し、県内の住宅業界は深刻な状況です。

◆住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が拡大すれば、日本経済も明るくなっていくと思います。

住宅を購入するときに気になるのは住宅ローン金利。
その動きの基となるのは固定金利の場合は、国債の10年もの長期金利です。

2022年に入りアメリカの長期金利の上昇に合わせ日本の国債金利も上昇し、1月末は0.17%⇒12月末0.41%と上昇しました。
これを受けて住宅ローンの固定金利も上昇し、2023年1月の35年固定金利(フラット35)は1.68%。

★2022年12月20日の金融政策決定会合で、10年もの国債金利の上限目標を0.5%に上げたため、以降0.4%~0.5%の水準が継続しています。

2022年以降住宅ローンの固定金利は上昇が続いていますが過去に比べれば十分低く、変動金利については当面日銀の政策金利の変更はなさそうで低金利が継続しそうです。
また政府の住宅購入支援対策もありますので、住宅建築には良い時期だと思います。

【住宅建築の特典】

◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除は建物の環境性能等で異なり、以下の通りです。
                  一般   省エネ  ZEH  長期優良
2023年/12月迄入居は13年間合計 最大273万円、364万円、410万円、455万円
2025年/12月迄入居は13年間合計 最大182万円、273万円、319万円、410万円

◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・110万円までの贈与は無税
2023年/12月契約まで、500万円、省エネ・耐震等の優良住宅は1000万円
※住宅新築・増改築の為に、両親、祖父母から贈与され、翌年の3/15までに上棟した場合。

◆フラット35の金利優遇
環境性能が良い長期優良住宅、ZEHについては、長期の固定金利の住宅ローン「フラット35S」について、当初5年間は0.50%、次の5年間は0.25%優遇。     
参考:2023/1月 21年以上の金利1.68%→1.18%(1年目~5年目)→1.43%(6年目~10年目) 
3000万円を35年借りると10年間の優遇で、110万円程度利息が軽減されます。

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★受講料:お1人様 1000円です。(夫婦で参加の場合は2人で1500円)
◆お飲み物、お茶菓子付きです!

 【開講日程】

11月23日 (月・祝) 14:00~16:30
袋井市月見の里学游館2F 集会室A
(袋井市上山梨4-3-7)
11月28日 (土) 14:00~16:30
袋井市月見の里学游館2F 集会室A

※定員10名。
★コロナ感染防止対策として、机・イスのアルコール除菌、セミナー途中に窓開け換気、3人掛け机に1人で座っていただきます。
※セミナーでは金融商品のPRや勧誘などは一切ありませんので、安心して参加できます。
※当日は、電卓、筆記用具をお持ち下さい。

■参加された方のご感想はこちら

参加ご希望の方は、参加日、氏名、住所、電話番号、参加人数を記載の上、開催の2日前迄にこちらの申込フォームから、ご連絡ください。

連絡先・・・
ふくろいFP-SERVICE 鈴木 聡
袋井市上山梨3-7-1
URL http://fukuroi-fps.blogdehp.ne.jp/
メール fukuroi-fps@office.tnc.ne.jp
FAX/TEL 0538-49-2134

※ご提供いただきました個人情報は厳重に管理し、セミナー、コンサルティング並びにお客様との連絡等の業務遂行目的に限り利用いたします。 また原則として、本人の同意を得ることなく第三者に提供いたしません。

地震保険は加入していますか?

2016地震保険付帯率.jpg

6月18日、大阪北部を中心とした大きな地震が発生しました。
被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

さて、大地震が起きるたびに話題となる「地震保険」。

グラフは、1年間に契約された火災保険に付帯されている地震保険の割合を示しています。

ご覧の通り"大地震が起きると付帯率は上昇"しています。

阪神・淡路大震災以降に、地震保険の重要性が見直されて、付帯率は上がってきましたが、2016年現在では全国平均で62%。4割は未加入。

40年もの間「いつ起きてもおかしくない東海地震」と言われ続けている静岡県でも、付帯率は64%。

 

皆さんは地震保険に加入していますか?

 

◆大地震での住居被害

 ・阪神・淡路大震災・・・65.4万棟(損壊+火災)

 ・東日本大震災・・・114.1万棟(損壊+火災+浸水)

 ・熊本地震・・・20.6万棟(損壊+火災+浸水)

    ・大阪府北部地震・・・3.3万棟(2018/7/17現在)

 ・東海地震、南海トラフ地震では・・・???

◆地震保険 "あるある" 勘違い

1.地震保険は単独で加入できる。

  ・地震保険は火災保険に付帯して加入。単独加入はできません。

  ・現在加入している火災保険に付帯。原則いつでも加入できます。

   (尚、警戒宣言が発令されると、一部地域は加入が制限されます)

2.地震で火事が起きても、火災保険があれば大丈夫。

  ・地震での火事による被害は火災保険は補償対象外。

  ・地震による火事は地震保険で補償

◆地震保険の特徴

・地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の半分まで。

 ⇒建物再建のための保険ではなく、「生活再建」のための保険

  (限度:建物5000万円/家財1000万円)

 

・火災保険と同様に、建物だけでなく、家財にも付けられる。

   ⇒建物は何ともなくても、家財は地震で吹っ飛び、壊れることも。

 

・保険料は、「耐火構造」と「非耐火構造」、「地域」によって異なる。

 ⇒燃えやすい木造住宅※で、静岡県の住宅は保険料が高い。

  年間保険料は、1000万円当たり36,300円 (2017年1月より)

  ※木造でも"省令準耐火構造"は「耐火」として扱われる。

 

建築年、耐震等級により、保険料の割引がある。

 ⇒耐震等級3級は5割引き。昭和56年6月以降の建築は1割引き。

 

・半官半民の保険のため、保険会社による保険料の違いはない

 

・地震保険は地震による損壊、火災だけでなく、津波、噴火による損害も対象。

 

住居専用の住宅(一部店舗も含む)が補償の対象。店舗専用の建物は対象外。

 

・建物は「基礎、柱、屋根、壁等の主要構造部」の損壊が対象のため、門・塀・給水設備などの損壊は対象外。 

 

◆地震保険に加入した方が良い方

住宅ローンが残っている

 ⇒建物が地震で倒壊しても、ローンは残ります。

  地震保険が無いと再建のために再度ローンを組むことになり、二重ローンが重くのしかかります。

尚、2016年4月よりローンの減免制度ができました。条件が合えば助かります。

ローン減免制度.jpg

・住宅再建のための貯蓄が十分無い。

 

自宅兼店舗で自営をしている。

 ⇒住居と一緒に収入の源である店も失い、収入源まで断たれる。

 

★地震に強い家は多くなってきました。

 しかし、地震での火事は・・・消化は間に合わないかもしれません。

 多くのところで火事が起きたら・・・消防車もフル活動

    

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