大工村

住まいるマネー塾のマネー講座
5月の住宅建築費指数は過去最高値

住宅建築費2105.jpg◆建設工事費デフレーター
建設資材費4割+工事関連サービス2割+人件費4割でウエイト付けされています。消費税は含まれていません。
人件費が賞与等により大きく変動し、建設費の実態が分かりにくくなるため、国土交通省公表のデフレーターを、独自に6ヶ月移動平均値に換算しています。
消費者物価よりも激しい動きとなっています。

★2021年7月30日に国土交通省が発表した2021年5月の「建設工事費デフレーター」の住宅建築指数は、前年比上昇し過去最高値を記録。
尚、6か月移動平均でも、過去最高値。

2020年3月がピークとなり、コロナショックにより住宅建築が減少し、工事費も下落してきましたが、2021年から上昇に転じ、5月に過去最高値。

          指数   前月比    前年比
単月指数    109.1 +0.4%  +3.8%
6か月移動平均 108.0 +0.4%  +0.5%
消費者物価指数 101.7 +0.2%  +0.1%
※本データは実際の住宅価格の動きを示すものではありません。

◆住宅購入で気になるのは、住宅ローン金利とともに「建築費」。

2012年末に安倍政権発足後、アベノミクスと日銀の"異次元の金融緩和"により、長期金利が下がる一方で円安が進展

金利の低下は住宅ローンに恩恵が出ていますが、円安は、建築資材費(原材料)の多くを輸入に頼っているため、資材費が上昇
また安倍政権での"機動的な財政政策"は、公共事業を増やしました
こうしたこともあって、建築業界の人手不足と建築資材費の値上がりが続きました。
2014年4月には消費税が8%に上がり、増税の影響で住宅建築件数は前年比減少が続き、2014年の夏をピークに建築費は下落を始めました。しかし、2015年4月から再び上昇。

6ヶ月移動平均でみると2014年9月以降高止まりの状況が続いてきましたが、2016年6月から原油価格の値上がりもあってぐっと上昇してきました。
更に、2020年のオリンピックに向けて、建築ラッシュが建築費の上昇に拍車をかけました。

そして、6か月移動平均では、2016年11月以降、過去最高水準を継続してきましたが、新型コロナの影響で、2020年4月から12月迄下落。2021年1月からは上昇に転じ、再び過去最高値となりました。

コロナ禍にあっても、低金利のアメリカでは住宅建築が旺盛で、これによって北米産木材価格も上昇し不足したため、ヨーロッパ産の木材価格も上昇、更に中国での住宅建築も堅調で世界各国から木材を輸入、こうした事情で日本の木材輸入価格へ影響しています。
※尚、アメリカ市場では、北米産木材の一部は5月の高値から6月には半値に下落しています。

◆2019年10月から消費税が増税されました。

政府は増税、新型コロナによる住宅購入の落ち込みを回避するため、様々な対策が用意されています。
(住宅ローン減税、住まい給付金、住宅資金の贈与税の非課税枠など)
一方で、住宅購入を検討されている方にとっては、建築費の動向も確認しながら、そのタイミングを図る必要があります。

文責 ふくろいFP-SERVICE 

6月の住宅着工数は4か月連続で前年比増加

全国住宅着工2106.jpg全国住宅着工数-年2020.jpg国土交通省が2021年7月30日に発表した、2021年6月の全国新設住宅の着工数は76.3千戸となり、前年同月比では+7.3%、前月比で+8.7%と、前年比では4か月連続の増加となりました。
 
◆6月の着工数の内訳を見てみると、
「持ち家」は8か月連続の前年比増加となり、+10.6%。

「賃貸」は4か月連続で前年比増加し、+11.8%。
※相続対策で2015年~2017年に多くのアパートが建てられました。人口減を考慮すると空室率が高まりそうです

「分譲住宅」は2か月ぶりに減少となり、-1.5%。
分譲住宅のうち、マンションは4か月ぶりに減少し(-16.6%)し、一戸建ては2か月連続の増加(+8.5%)となりました。

静岡住宅着工2106.jpg静岡県住宅着工数-年2020.jpg★さて、静岡県の着工数は、
着工戸数が  1831戸  前年比+2.3%(5カ月連続の増加)
「持ち家」が1015戸  前年比+7.0%(3か月連続の増加)

◆住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が拡大すれば、日本経済も明るくなっていくと思います。

住宅を購入するときに気になるのは住宅ローン金利。
その動きの基となるのは固定金利の場合は、国債の長期金利です。

2020年は1月中旬まではブラス金利が継続する日もありましたが、新型コロナウイルスの世界的な拡がりから、経済への影響が憂慮され、株が売られて債券が買われ、金利はふたたびマイナスになりました。
5月以降はほぼ0%プラス近辺で動き、2020年12月末0.02%。

2021年に入りアメリカの金利上昇につられて日本の金利も上昇し、1月末は0.5%。
2月も上昇を続け月末には2018年10月以来の0.15%を付けたものの、3月末はやや下がり0.12%。
4月以降の長期金利は更に下がり0.1%を割っています。
これを受けて住宅ローンの固定金利も低下し、2021年7月の35年固定金利(フラット35)は1.33%。

金利は過去に比べれば十分低く、政府の住宅購入支援対策もありますので、住宅建築には良い時期だと思います。

【住宅建築の特典】

◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除が、2022年/12月迄の入居は13年間合計で最大400万円+α。
長期優良住宅と一定の省エネ住宅「認定低炭素住宅」には、10年間で100万円+α上乗せ。

また、年収に応じて、現金給付制度の"住まい給付金"もあります。
(10万円~50万円)

◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・110万円までの贈与は無税
契約時期に応じて、1000万円(2021年/12月契約迄)、700万円(2022年/12月契約)
※住宅新築・増改築の為に、両親、祖父母から贈与され、翌年の3/15までに上棟した場合。

◆フラット35の金利優遇
長期の固定金利の住宅ローン「フラット35S」について、当初の10年間は、適用金利から0.25%優遇。(5年間優遇タイプもあります。)     
(参考;2020/7月 21年以上の金利 1.33% → 1.08% 最長10年間軽減
 3000万円を35年で借りると、10年間優遇のタイプで、70万円程度利息が軽減されます)

◆グリーン住宅制度の新設(2021/4~)
省エネ性能の高い住宅購入で40万円相当のポイント給付。3人以上の子供世帯が購入すれば+60万円相当。

文責 ふくろいFP-SERVICE 

7月の住宅ローン金利フラット35は低下

フラット35金利2107.jpg

◆代表的な長期固定の住宅ローン商品「フラット35」の2021年7月融資金利は、前月より0.02ポイント下がり1.33%(返済期間21年以上のタイプ)

20年以下のタイプも前月より0.02ポイント下がり、1.20%

団信保険料込みで、35年固定で1.33%、20年固定なら1.20%。以前からみればきわめて低い金利が継続しています。

※フラット35に付随する団体信用生命保険の保障内容は、
一般金融機関の団信保障内容が「死亡・高度障害」時に支払いですが、フラット35は「死亡・身体障害(身障者手帳2級以上)」時に支払いとなっているため、一般金融機関の団信よりも保障範囲が拡大されています。

※健康状態が厳しいため団体信用生命保険に加入できない場合、基準金利より0.2%低い金利で融資を受けられます。

◆長期金利の代表である「新発10年物国債利回り」は、日銀が「次元の異なる金融緩和」により低く誘導。

日銀は物価2%上昇を目指していますが、思うように物価は上がらず、
2016年2月には史上初の「マイナス金利」を導入したため、長期金利の低下を招いています。

2020年は中国発の新型コロナウイルスの世界的な拡がりから、経済への影響が憂慮され、株が売られて債券が買われ、金利はマイナスに。
2月は感染拡大による経済への影響が現実となり、金利はさらに低下し、3月9日に-0.165%まで低下しましたが、欧米のロックダウン、経済停滞から、安全資産である現金需要から債券売りとなり金利は上昇し、3月下旬にはプラス転換

4月には欧米のコロナ感染の拡大鈍化と各国の経済対策、治療薬の治験の進展などから株価が上昇、金利もプラスの日が続くこともあり、5月以降はほぼ0%(0%~0.05%)で推移しています。

2021年に入り、アメリカの長期金利が1%台を回復するのに合わせ、日本の金利も若干上昇。2月、3月はアメリカの長期金利が急上昇し、これにつられて日本の金利も2月は上昇したものの、3月以降は低下継続。

フラット35の金利は、この長期国債の金利が反映されています。

◆下のグラフはアメリカと日本の長期金利の推移を示しています。

日米長期金利推移2106.jpg

日本の金利はアメリカの金利に沿って動くことがあります。

2020年のアメリカの金利はコロナウイルスの影響でアメリカFRBは追加利下げを実施し、3月には経済活動の停止により史上初の1%割れとなり、7月には過去最低の0.5%台まで低下しました。
8月は株価の上昇と共に少し金利も上昇し、9月もこれを継続し0.6%~0.7%へ上昇。
10月は更に0.8%台まで上昇し、11月から0.9%台をつけ、12月末は0.92%。

2021年1月は、バイデン新大統領による巨額景気対策の発表により、国債大量発行の思惑もあって、金利は2020年3月以来の1%台へ回復。2月は一層金利が上昇し、コロナ前の1.5%台まで上昇し、3月も引き続き上昇し、1.7%台となり2019年12月の水準まで上昇したものの、4月以降は下落。
日本の金利も2月末には2年4か月ぶりの0.15%台となったものの、6月末は0.05%。

日本の金利はマイナス金利導入以降、日銀が強力に金利をコントロールされているため、アメリカと日本の長期金利の動きは単純な連動ではなくなっています。

◆下のグラフは、2004年以降の、「フラット35」における21年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。

フラット35月別金利2107.jpg2012年以前は高くても3%程度でしたが、日銀の金融緩和の継続条件「物価が安定的に2%になるまで継続」を考慮すると、国債金利も当面大きく上昇することもなさそうで、上昇するにしても抑制が効いた上昇になると思います。

第2次安倍政権が発足した以降2013年から2015年迄は2%を超えた月が僅かで、また1年間の最高金利と最低金利の利幅は、0.24%程度。

2016年以降の利幅は僅かに0.20%と低くなっています

※金融緩和が終了すれば、国債金利は1.5%程度が妥当との話もありますので、現状よりも1.5%程度上昇・・・フラット35の金利も3%程度まで上昇する可能性があります。

◆今年は、省エネルギー、耐震性、バリアフリー性など一定の基準を満たした住宅であれば、フラット35の金利が当初5年または10年間は「0.25%優遇」されます。

7月融資実行であれば、1.33%の金利は何と最長10年間、1.08%で借りられます!

返済期間が20年以下ならば、0.95%が最長10年間固定!

今後の金利上昇リスクを避けるため、フラット35の金利優遇タイプであれば、低金利で最長10年間固定されるし、その後の金利も決まっていますので、上昇するかもしれない一部期間の固定金利や変動金利に比べれば安心が得られます。

3000万円を35年間借りた場合、10年間0.25%優遇の効果は約70万円!。
家計が助かりますね。

2019年10月の消費税の増税、新型コロナ対策として、贈与税の非課税枠が拡大継続され、住宅ローン減税の期間延長、住まい給付金制度があり、2021年4月からグリーン住宅ポイント制度も始まりましたので、今は金利も低く本当に住宅取得には良い環境です。

 

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11月23日 (月・祝) 14:00~16:30
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(袋井市上山梨4-3-7)
11月28日 (土) 14:00~16:30
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※定員10名。
★コロナ感染防止対策として、机・イスのアルコール除菌、セミナー途中に窓開け換気、3人掛け机に1人で座っていただきます。
※セミナーでは金融商品のPRや勧誘などは一切ありませんので、安心して参加できます。
※当日は、電卓、筆記用具をお持ち下さい。

■参加された方のご感想はこちら

参加ご希望の方は、参加日、氏名、住所、電話番号、参加人数を記載の上、開催の2日前迄にこちらの申込フォームから、ご連絡ください。

連絡先・・・
ふくろいFP-SERVICE 鈴木 聡
袋井市上山梨3-7-1
URL http://fukuroi-fps.blogdehp.ne.jp/
メール fukuroi-fps@office.tnc.ne.jp
FAX/TEL 0538-49-2134

※ご提供いただきました個人情報は厳重に管理し、セミナー、コンサルティング並びにお客様との連絡等の業務遂行目的に限り利用いたします。 また原則として、本人の同意を得ることなく第三者に提供いたしません。

地震保険は加入していますか?

2016地震保険付帯率.jpg

6月18日、大阪北部を中心とした大きな地震が発生しました。
被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

さて、大地震が起きるたびに話題となる「地震保険」。

グラフは、1年間に契約された火災保険に付帯されている地震保険の割合を示しています。

ご覧の通り"大地震が起きると付帯率は上昇"しています。

阪神・淡路大震災以降に、地震保険の重要性が見直されて、付帯率は上がってきましたが、2016年現在では全国平均で62%。4割は未加入。

40年もの間「いつ起きてもおかしくない東海地震」と言われ続けている静岡県でも、付帯率は64%。

 

皆さんは地震保険に加入していますか?

 

◆大地震での住居被害

 ・阪神・淡路大震災・・・65.4万棟(損壊+火災)

 ・東日本大震災・・・114.1万棟(損壊+火災+浸水)

 ・熊本地震・・・20.6万棟(損壊+火災+浸水)

    ・大阪府北部地震・・・3.3万棟(2018/7/17現在)

 ・東海地震、南海トラフ地震では・・・???

◆地震保険 "あるある" 勘違い

1.地震保険は単独で加入できる。

  ・地震保険は火災保険に付帯して加入。単独加入はできません。

  ・現在加入している火災保険に付帯。原則いつでも加入できます。

   (尚、警戒宣言が発令されると、一部地域は加入が制限されます)

2.地震で火事が起きても、火災保険があれば大丈夫。

  ・地震での火事による被害は火災保険は補償対象外。

  ・地震による火事は地震保険で補償

◆地震保険の特徴

・地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の半分まで。

 ⇒建物再建のための保険ではなく、「生活再建」のための保険

  (限度:建物5000万円/家財1000万円)

 

・火災保険と同様に、建物だけでなく、家財にも付けられる。

   ⇒建物は何ともなくても、家財は地震で吹っ飛び、壊れることも。

 

・保険料は、「耐火構造」と「非耐火構造」、「地域」によって異なる。

 ⇒燃えやすい木造住宅※で、静岡県の住宅は保険料が高い。

  年間保険料は、1000万円当たり36,300円 (2017年1月より)

  ※木造でも"省令準耐火構造"は「耐火」として扱われる。

 

建築年、耐震等級により、保険料の割引がある。

 ⇒耐震等級3級は5割引き。昭和56年6月以降の建築は1割引き。

 

・半官半民の保険のため、保険会社による保険料の違いはない

 

・地震保険は地震による損壊、火災だけでなく、津波、噴火による損害も対象。

 

住居専用の住宅(一部店舗も含む)が補償の対象。店舗専用の建物は対象外。

 

・建物は「基礎、柱、屋根、壁等の主要構造部」の損壊が対象のため、門・塀・給水設備などの損壊は対象外。 

 

◆地震保険に加入した方が良い方

住宅ローンが残っている

 ⇒建物が地震で倒壊しても、ローンは残ります。

  地震保険が無いと再建のために再度ローンを組むことになり、二重ローンが重くのしかかります。

尚、2016年4月よりローンの減免制度ができました。条件が合えば助かります。

ローン減免制度.jpg

・住宅再建のための貯蓄が十分無い。

 

自宅兼店舗で自営をしている。

 ⇒住居と一緒に収入の源である店も失い、収入源まで断たれる。

 

★地震に強い家は多くなってきました。

 しかし、地震での火事は・・・消化は間に合わないかもしれません。

 多くのところで火事が起きたら・・・消防車もフル活動

    

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