"一生に一度の買い物"、"人生最大の買い物"と言われる、マイホーム。

マイホームの購入・建築には大きな資金が必要となりますが、買った後にも、大きな資金が必要となります。

それは、「修繕費」。

住宅の構造や、材質などによって、修繕費用も、修繕間隔もかなり異なると思いますが、目安としてのテータを掲載します。

国土交通省が、平成１８年に実施された「増改築・改装等」の物件から２９万件を抽出し、調査した結果です。

外壁・屋根は太陽光に年中さらされており、痛みがどうしても出るところ。
また、風雨による汚れもあるため、「外壁・屋根の塗り替え工事」は、１５年程度を目安に実施する方が多いと聞きます。

約２１６万円が必要です。

住宅ローンを組んで、まだローン返済をしている最中に、修繕費の支出が起こります。
また、その頃になると子どもの進学費用も重なってきます。

住宅ローンのコンサルティングをしていると、この「修繕費」忘れている方が多いが現実。

「家を建てる」際には、"将来の家計診断"（キャッシュフロー表の作成）を行った上で、家計の破綻がないよう、しっかりしたプランが必要です。 

先日、日経新聞に「住宅ローン　固定金利が賢明？」と題して、変動金利のリスクについて書かれた記事がありました。

「将来の金利上昇リスクを考慮すると、長い目で見た場合には固定金利を選んだ方が賢明」と話されるＦＰも多くいます。

この記事で"面白い"と思ったのが、

●住宅ローンの固定金利が変動金利よりも高い分は、いわば「保険料」である。

と言う点。

「なるほど」と思いました。

変動金利は、金利上昇リスクをとる一種の"賭け"。
金利が上がらなければ、リスクに見合った「リターン」が得られるが、上がれば「ロス」を被る。

固定金利は、目先の負担を多くしてでも、将来の金利上昇リスクを避ける「保険」が付いている。
その保険料の分だけ、金利は高い。

火災保険や自動車保険に加入するのは、将来事故や火事で大きな負債を背負うリスクを避けるためです。
結果として、一度も事故にもならず、火事にもならなかったと言って「保険に入って損した」と思う人はマレでしょう。

保険に入っていたおかけで、安心して暮らすことができたからです。

住宅ローンもこれと同じで、「変動」「固定」を金利の負担だけで論じられないと、言えます。

固定金利は、保険によってリスク発生を抑えると言う「安心」を得て、生活設計を立てやすくしてくれます。  

住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があります。

２００８年秋の金融危機以降、住宅ローン金利は、変動金利で借りる方が増えているようです。

※住宅金融支援機構の調査では、半数以上の方が「変動金利」を選んでいます。

２００９年１２月現在の変動金利は、優遇金利を利用すれば１．５％以下で借りられるところが多くなっています。
そうした「低金利」にまず目が行き、また「当分不景気で、低金利が続く」と判断する人が増えていることが、変動金利の選択につながっています。

ここで、変動金利について、仕組みとそのリスクを一度おさらいしておきたいと思います。

●変動金利は、日銀の政策金利を参考に、金利が決まる。

２００９年１２月現在の日銀の政策金利は０．１％。
２００８／８月は０．５％
・・・バブル崩壊後９５年以降は、１％以下継続。しかし、９０年は６．０％であった。

●変動金利は、半年ごとに金利を見直しする。

現在は非常に金利が低いので、これよりも更に下がる余地は少なく、景気が好転すれば、上昇するリスクの方が大きい。

●半年ごとに金利は見直されても、返済額は５年間一定の場合が多い。

返済額（元本+利息）が一定であるため、金利が上昇し利息の支払いが増えた場合、元本の返済が減らされるため、元本の返済が予定通り進まなくなる。

金利の上昇が続くと、毎月の返済額の全てが利息に当てられ、更に支払うべき利息が返済額を上回ると、「未払利息」が生じる可能性もある。

●半年ごとの利率見直時には「返済予定表（償還予定表）」が送付される。

５年間返済額は変わらないため、返済予定表を見ても、毎月の返済額は変わらず、利息の支払額の変化に気づきにくい。

●５年後、返済額の再計算のタイミングで、返済額はそれまでの１．２５倍に抑えるタイプが多い。

５年後急激に返済額は増えない一方で、金利上昇時は、利息の支払いが増えているため、元本の返済が進まないことになる。

●金利が低いうちは「変動金利」、上昇し始めたら「固定金利」へ切り替える予定の人が多い。

固定金利は「新規発行の１０年もの国債」の金利を参考に、毎月決められる。
その「１０年もの国債金利」は市場で毎日動いており、日銀が政策金利の変更する動きも取り込まれる。

従って、「金利が上昇しそうだ」と思って、変動金利から固定金利に変更しようとした時には、既に固定金利にも金利上昇が反映されていることが多い。
（固定金利は、変動金利よりも先に動く）

いかがでしょうか。
変動金利を選択する場合は、金利が変動した場合のリスクや、５年後の返済も含めて、十分試算する必要がありそうです。  

住宅ローンの金利は、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」に分かれます。

では、住宅ローンの金利って、どのように決まっていくのでしょうか？

 

◆固定金利

　・「長期金利」に連動して動きます。

　　「長期金利」というのは、日本では一般的に「新規発行の１０年もの国債の金利」を指します。

　　この「新発１０年国債金利」は市場で毎日売買されているため、金利が上がったり、下がったりしています。

 

　・住宅ローンの固定金利は、毎日動く長期金利の状況を見て、月末に翌月貸し出す金利が決まっていきます。

　ですので、固定金利は『市場の金利の動きを織り込みながら、毎月変わる』わけです。

　　※もちろん、借りた後は、一定期間固定されます。

 

◆変動金利

・「短期金利に連動」して動きます。

　この「短期金利」は、日本銀行の政策金利（昔は公定歩合）・・・「無担保コール翌日もの金利」を指し、銀行が短期で資金を借りるときの金利です。

　日本銀行は、景気の状況や物価の状況を見て、政策金利をコントロールします。

　

・日本経済は１９９０年のバブルが崩壊した以降、長らく不況の中にあって、政策金利は"０％"に近いところに設定・誘導されています。

　これを受けて、住宅ローンの変動金利も低水準に設定されています。

　※変動金利は、借りた後は、半年毎に見直されます。