「マイホーム」欲しいですよね！

私が住む袋井市内ではいくつかの所で区画整理が行われていて、次々と新しい家が出来ています。

さて、家を買うとなると多くの方は住宅ローンを組みます。

仮に、３０００万円を３０年、利率３％で元利金等返済で借りると、月々１２．６万円の返済（ﾎﾞｰﾅｽ払い無し)、支払利息は１５５０万円となり、支払い総額(元利合計)は４５５０万円になります。

一方で、ローンを組まずに一生懸命貯めてから買う場合は、こんな感じになります。

月々１２．６万円を、３％の「複利」の金利で３０年間貯めると、元本は４５３６万円で、元利合計は７３４２万円になります。

しかし、一生懸命貯めても、インフレが起きると、貯めたお金の価値は目減りします。

実際の日本の物価上昇率は、１９７０年からの３０年間では年平均４％程度で３．２倍に上昇していますが、７６年からの３０年間では年平均２％程度で１．８倍の上昇となっています。

今後３０年間でインフレによって物価が２．４倍になると、今なら３０００万円で買える家が、３０年後には７２００万円になります。

と言うことは、３％の金利は、現在の価値と将来の価値を同等のものにしているわけで、「今ローンで買っても、貯めてから買っても価値は変わらない」ということになります。

しかし異なるものがあります。

それは、経済学で言う「効用」つまり「満足度」です。

今住みたいわけですから、今買って住めば、満足度は３０年後の比ではないでしょうし、家族構成を考えても、今買うことになるのでしょうね。  

長期金利の決まり方を、少し長い目で見ていきます。

経済活動が活発になって、会社の業績も良くなり、インフレが起きると、金利も上昇していきます。

しかし、景気が停滞しているのに、インフレが起きることもあります。
この時もインフレを抑えるために金利は上昇します。

そして、景気を良くするために、様々な財政出動をして、国債を増発すると、国債の供給が増えるため、金利が上昇しないと誰も買ってくれません。

見方を変えると、国の財政が厳しくなるので、金利が上昇するとも言えます。

このことを「財政上のリスクがあるので、リスクプレミアムが金利に上乗せされた」と言います。

以上のように、長期金利は、

実質の経済成長率　＋　インフレ率　＋　リスクプレミアム　

の３つの要素で決まっていきます。

・現在は景気が悪化していて、経済成長率が低下しています。
（金利低下）
・しかも、インフレ率はナイナスです。
（金利低下）
・景気対策のために、財政出動が行われ始めました。
（金利上昇）

と言うことで、
「財政出動が国債の増発」と言う形で現れ始めると、長期金利は上昇していくと考えられます。

長期金利と言えば、｢新規発行の１０年もの国債の金利」が代表されます。

そして、住宅ローンの"固定金利"は、｢新発１０年国債金利」を参考に決まっていきます。
※変動金利は、日銀の政策金利によって変動します。

では、長期金利はどのように決まっていくかと言うと・・・

ちょっと難しい話になりますが、金利の決まり方を理解することで、住宅ローンの固定金利の動きについても理解もできるようになります。

長い目で見れば、長期金利の水準は、日本の「名目経済成長率」に近くなります。

名目経済成長率＝インフレ率＋実質経済成長率

経済成長率とは、新たに生み出されたモノやサービスの"付加価値"の合計額の増減率のことです。

付加価値は、言うなれば「会社が新たに生み出したものの合計」です。
と言うことは、少々乱暴ですが、日本の会社の全体の成長率が、経済成長率を表すことにもなります。

では、投資家の立場から言うと、

・長期金利＝国債に投資して儲ける方が得なのか、
・株式に投資して儲けるのが得なのか、

と言うことにもなります。

どちらかが一方的に得であることが起きると、得でない方は誰も買わなくなりますので、市場が存在できなくなります。

長い目で見れば、国債の金利と経済成長率は近づいても、短期では金融・経済活動の波によって、損得が発生しますので、株が上がれば、

株を買って国債は売られ、金利が上昇することが起きます。

 

・景気回復(経済成長率上昇)　→　株を買う(株価上昇)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　国債を売る(国債価格下落)　⇒金利上昇

・景気悪化(経済成長率低下)　→　株を売る(株価下落)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　→　国債を買う(国債価格上昇)　⇒金利低下