代表的な住宅ローン商品「フラット３５」の金利が前月比－０．１７（最低金利のもの）下落しました。

このところの国債金利の下落が反映されています。

最低金利ものでは、２．０６％。
昨年の５月は３％を超えていましたが、その後一貫して下がり続けています。

ギリシャ・ショックに代表されるヨーロッパ諸国の財政危機（信用不安）と、アメリカ経済の回復に陰りが見え始めたため、株が売られ、安全資産である国債が買われました。
これにより、長期金利が下がり、これにつられ住宅ローン金利も下がっています。

下記のグラフは、２００４年以降の、「フラット３５」における２１年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。
２０１０年は、春以降下がっているのが良く分かります。

過去６年間で最低の金利水準です。
これだけ下がると、借り換えするチャンスです。
(もちろん諸費用込みで計算しましょう)


今年は、省エネルギー、耐震性、バリアフリー性など一定の基準を満たした住宅であれば、フラット３５の金利が当初１０年間は「１．０％優遇」されます。
(今年１２／３０申し込み迄ですが、景気対策で延長されます)

９月融資実行であれば、２．０６％の金利の金融機関ならば、何と１０年間、１．０６％で借りられます！

現在多くの方が、金利がより低い変動金利を使っていますが、それに匹敵する水準です。

これが１０年間固定されますので、上昇するかもしれない変動金利に比べれば有利かもしれません。

この１％金利優遇の効果は２００万円！。　家計が助かりますね。

また住宅版エコポイントが始まり、更に贈与税の非課税枠の拡大や住宅ローン減税の拡充もありますので、今年は本当に住宅取得には良い環境です。

 

国土交通省の発表によると、７月の新設住宅の着工数は６．９万戸となり、前年同月比では＋４．３％となりました。
前年比では２か月連続の増加です。

しかし全体では、グラフで見たとおり、昨年１月以降はほぼ"横ばい"の状況です。

但し、内訳を見てみると
「持ち家」は９ヶ月連続で前年比増加しています。

しかし、「賃貸」は２０ヶ月連続で前年比マイナスとなっています。一方前月比では増加。

「分譲住宅」は前年比では５ヶ月連続の増加となりました。


前月比で、「持ち家」が順調に増加しているのは、国の住宅建築促進政策が利いているのが理由と言えそうです。

フラット３５Ｓの金利優遇策が始まった２月以降は確実に増えていて、実際にフラット３５Ｓの利用者も増えています。
この利用者は前年比で何と３．５倍。３ヶ月連続で３倍以上の伸びとなっています。


住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が持ち直せば、日本経済も明るくなってくると思います。

尚年率換算の、６月の着工数は７７．２万戸。
２００９年の実績着工数が７８．８万戸ですので、まだ低迷した状態です。

やはり雇用・所得環境が厳しい状況では、なかなか住宅建築には進まないようです。


【今年の住宅建築の特典】

◆住宅版エコポイント　　　対象は環境に配慮した新築と改修工事。
　　　　今年末までに着工すれば、（期限が延長されます）
　　　　新築　・・・　所定の省エネ基準を満たす住宅　３０万ポイント
　　　　改修　・・・　窓、壁、屋根、天井、床、バリアフリー工事に対し、
　　　　　　　　　　　改修規模に応じて、最大３０万ポイント

◆住宅ローン減税
　　　所得税・住民税の控除が、１０年間で最大で合計６００万円

◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
　　　基本・・・１１０万円までの贈与は無税
　　　Ｈ２２年末までは＋１５００万円まで拡大
　　　Ｈ２３年は＋１０００万円まで拡大
　　　（住宅新築と増改築のために、両親、祖父母から贈与された場合）

◆フラット３５の金利優遇
　　　長期の固定金利の住宅ローン「フラット３５」について、
　　　今年12/30までに申し込めば、（期限が延長されます）
　　　当初の１０年間は、適用金利から１％優遇。
　　　（参考；2010/6月　21年以上の金利　２．４１％　→　１．４１％
　　　２０００万円を３５年で借りると、２００万円程度利息が軽減されます）

昨日、政府は現在の円高と株安に対して、「経済対策の基本方針」を発表しました。

景気の下支えをするための「緊急経済対策」ですが、財源が今年度予算の予備費９，２００億円を使うため、規模としては小粒。

また、同日に日本銀行が発表した金融緩和策も、事前も予想されていた内容どおりだったため、
株価と為替も午前は上昇しましたが、午後の発表内容を聞いて、下げてしまいました。

そして本日３１日は、大幅な株安と円高。

対策発表が遅すぎて、内容に何の驚きもない為、期待が剥がれ落ちて、逆に株価にとっても為替にとってもマイナス材料となってしまいました。

そんな経済対策ですが、家を買いたい人にとっては朗報もあります。

「住宅版エコポイント」　と　「住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利優遇」　が延長されることになりました。
（家電エコポイントも延長）

前者の期限は「今年末までに着工した物件」、後者の期限は「今年１２／３０までに申込んだ人」だったのですが、これが延長されます。

具体的にいつまで延長されるのかは示されていませんが、（勝手な予想ですが）来年３月末までは延長されるのではないでしょうか。

家を買いたい・建てたい人にとっては、少しは検討する余裕ができます。
但し、予算枠があるため、ギリギリまで引っ張ると、予算枠を使い切り期限前でも、「打ち切り」宣言が出るかもしれません。

 

国土交通省によると、６月の新設住宅の着工数は５．９万戸となり、前年同月比では＋０．６％となりました。
また、前月比でも＋０．９万戸と、増加しました。

しかし全体では、グラフで見たとおり、昨年１月以降はほぼ"横ばい"の状況です。

但し、内訳を見てみると
「持ち家」は８ヶ月連続で前年比増加し、４か月連続で前月比増加が続いています。

しかし、「賃貸」は１９ヶ月連続で前年比マイナスとなっています。一方前月比では増加。

「分譲住宅」は前年比では４ヶ月連続の増加で、前月比でも増加しました。


前月比で、「持ち家」が４ヶ月連続増加しているのは、国の住宅建築促進政策が利いているのが理由かもしれません。


住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が持ち直せば、日本経済も明るくなってくると思います。

尚年率換算の、６月の着工数は７５．０万戸。
２００９年の実績着工数が７８．８万戸ですので、まだ低迷した状態です。

やはり雇用・所得環境が厳しい状況では、なかなか住宅建築には進まないようです。


【今年の住宅建築の特典】

◆住宅版エコポイント　　　対象は環境に配慮した新築と改修工事。
　　　　新築　・・・　所定の省エネ基準を満たす住宅　３０万ポイント
　　　　改修　・・・　窓、壁、屋根、天井、床、バリアフリー工事に対し、
　　　　　　　　　　　改修規模に応じて、最大３０万ポイント

◆住宅ローン減税
　　　所得税・住民税の控除が、１０年間で最大で合計６００万円

◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
　　　基本・・・１１０万円までの贈与は無税
　　　Ｈ２２年末までは＋１５００万円まで拡大
　　　Ｈ２３年は＋１０００万円まで拡大
　　　（住宅新築と増改築のために、両親、祖父母から贈与された場合）

◆フラット３５の金利優遇
　　　長期の固定金利の住宅ローン「フラット３５」について、
　　　当初の１０年間は、適用金利から１％優遇。
　　　（参考；2010/6月　21年以上の金利　２．４１％　→　１．４１％
　　　２０００万円を３５年で借りると、２００万円程度利息が軽減されます）

金融専門誌「日経ヴェリタス」に、長期金利の動きに、"合理的に説明できない動き"があるとの記事が掲載されていました。

 

それは「長期金利は４月～６月に、天井か底を付ける」と言うものでした。

過去９年間の、新発１０年もの国債の利回りでは、確かにその現象が現れています。

天井　；　６月・・・４回、５月・・・１回、４月・・・１回
底　　；　６月・・・３回　
　　　　　　

そこで、長期金利の動きに左右されやすい住宅ローンの金利には、どんな特徴があるか調べて、グラフ化しました。

フラット３５の、２１年以上返済の場合の、最低金利の推移を、２００４年～２００９年の６年間の月別推移として現しています。

過去６年間で、金利がその年のピークとなったのは、５月～８月の夏場に４回あります。
そして、１１月が２回。

また、２００５年は５月が底を付けています。

長期金利と同一ではありませんが、夏場に金利が高くなる傾向はありました。


今後、家を購入する方は、住宅ローンの借り入れ時期の、ちょっとした参考になるかもしれません。  

２００９年度第２次補正予算の成立を受けて、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利が、一定期間下がります。

開始は２月１５日融資分から。　１２月３０日申し込み分まで。

「フラット３５Ｓ」は最長３５年間固定金利で借りられます。

このローン商品で、当初１０年間は、なんと「１．０％」金利を優遇する措置です。

対象となるのは、フラット３５の融資適合住宅で、かつ省エネ、バリアフリー、耐震等について一定の基準を満たした住宅で、新規融資の場合。

次のいずれか１つの基準を満たす住宅が適用となります。
具体的にはこちら。

【１０年間優遇の場合 ；２０年間優遇の場合は下記よりも条件が厳しい】

◆省エネルギー性 　
　　　省エネルギー対策等級４の住宅

◆耐震性
　　　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
　　　免震建築物

◆バリアフリー性
　　　高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅

◆耐久性・可変性
　　劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅

この制度は、現在は「基準によって、１０年間　または　２０年間は０．３％優遇」となっていますので、金利の優遇幅は大幅に拡大されます。

この１％の金利優遇により、支払利息がどの程度減るのか試算しました。

今月の融資金利で、２１年以上借り入れの場合、最低の金融機関は２．６％ですので、これを参考にします。

◆２０００万円（月払いのみ）を３５年間元利金等返済で借りた場合・・・

　　○　２．６％で３５年間借りると　
　　　　　総返済３０４８万円　月々７．３万円の支払い。

　　○　当初１０年間１．６％、１１年目以降２．６％とすると、　
　　　　　当初１０年間は　総返済額７４７万円　月々６．２万円の支払い
　　　　　１１年目以降　　　総返済額２０９３万円　月々７．０万円の支払い

　返済総額は２８４０万円ですので、２０８万円の利息が軽減できます。
　また、月々の支払いも減り、教育資金などの積立にも回せます。

省エネ住宅ならばこの金利優遇が使えた上に、「住宅版エコポイント」も付与されます。

現在の金利水準は、過去の金利水準と比べても、かなり低い水準にありますので、
今年住宅を購入する人には朗報です。

２００９年度第２次補正予算で決定した「住宅版エコポイント」制度の詳細が決定しました。

詳細は、国土交通省のこちらのページをご覧ください。

対象は環境に配慮した新築と改修工事。

◆期間　
　　新築　・・・　昨年１２月８日～今年１２月３１日に着工した物件
　　改修　・・・　今年　１月１日～今年１２月３１日に着工した物件

◆申請期限
　　新築　・・・　来年６月３０日迄
　　改修　・・・　来年３月３１日迄

◆付与ﾎﾟｲﾝﾄ
　　新築　・・・　所定の省エネ基準を満たす住宅　３０万ポイント
　　改修　・・・　窓、壁、屋根、天井、床、バリアフリー工事に対し、
　　　　　　　　　改修規模に応じて、最大３０万ポイント

◆ポイント交換商品(詳細は今後決定)
　Ａ　省エネ・環境配慮に優れた商品
　Ｂ　全国で使える商品券・プリペイドカード
　　　(商品の提供事業者が環境寄付を行うなど環境配慮型のもの、
　　　　公共交通機関利用カード）
　Ｃ　地域振興に資するもの（地域商品券、地域産品）
　Ｄ　環境寄附

◆即時交換
　　・工事終了後に受け取るポイントを、台所や浴室など、環境保護とは直接関係ない改修を、一緒(追加的)に行う場合にも使用可能。

◆ポイント交換時期

　Ｈ２５年３月３１日迄


今年は、エコポイント以外にも、住宅建築に対して様々な特典が用意されています。
今年住宅建築をする人はＨＡＰＰＹですね！！

◆住宅ローン減税
　　　所得税・住民税の控除が、１０年間で最大で合計６００万円

◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
　　　基本・・・１１０万円までの贈与は無税
　　　Ｈ２２年末までは＋１５００万円まで拡大
　　　Ｈ２３年は＋１０００万円まで拡大
　　　（住宅新築と増改築のために、両親、祖父母から贈与された場合）

◆フラット３５の金利優遇
　　　長期の固定金利の住宅ローン「フラット３５」について、
　　　当初の１０年間は、適用金利から１％優遇。
　　　（参考；2010/1月　21年以上の金利　２．５７％　→　１．５７％
　　　　２０００万円を３５年で借りると、２００万円程度利息が軽減されます）

来年度の税制大綱が決定しました。

既にいろいろと報道されている中で、「家を建てたい」と考えている方には朗報！

◆住宅取得の際の、贈与税非課税枠拡大。

　今年度予算の第一次補正予算として実施中の「父母や祖父母からの住宅取得の際の、贈与税非課税枠」については、５００万円ですが、来年からは２年間に限って、大幅に拡大。

２０１０年贈与分は１５００万円、２０１１年は１０００万円に拡大されます。
　但し、２０００万円以下の年収制限が付きます。

　通常の贈与税非課税枠１１０万も合わせ、２０１０年内の住宅取得のための贈与ならば、１６１０万円が非課税となります。

　※現在の５００万円の非課税枠の制度についてはこちらをご覧ください。

狙いは、高齢者の金融資産を景気浮揚に回し、若い世代の住宅取得を促進するため。

来年は住宅取得には以下のような様々な面で優遇されるので、家を建てるにはバツグンな時期になりますね。

◎　「住宅版エコポイント」制度が始まります。
　　詳しくはこちら

◎住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利が、「１％」一定期間下がりります。
　　詳しくはこちら

「マイホーム」欲しいですよね！

私が住む袋井市内ではいくつかの所で区画整理が行われていて、次々と新しい家が出来ています。

さて、家を買うとなると多くの方は住宅ローンを組みます。

仮に、３０００万円を３０年、利率３％で元利金等返済で借りると、月々１２．６万円の返済（ﾎﾞｰﾅｽ払い無し)、支払利息は１５５０万円となり、支払い総額(元利合計)は４５５０万円になります。

一方で、ローンを組まずに一生懸命貯めてから買う場合は、こんな感じになります。

月々１２．６万円を、３％の「複利」の金利で３０年間貯めると、元本は４５３６万円で、元利合計は７３４２万円になります。

しかし、一生懸命貯めても、インフレが起きると、貯めたお金の価値は目減りします。

実際の日本の物価上昇率は、１９７０年からの３０年間では年平均４％程度で３．２倍に上昇していますが、７６年からの３０年間では年平均２％程度で１．８倍の上昇となっています。

今後３０年間でインフレによって物価が２．４倍になると、今なら３０００万円で買える家が、３０年後には７２００万円になります。

と言うことは、３％の金利は、現在の価値と将来の価値を同等のものにしているわけで、「今ローンで買っても、貯めてから買っても価値は変わらない」ということになります。

しかし異なるものがあります。

それは、経済学で言う「効用」つまり「満足度」です。

今住みたいわけですから、今買って住めば、満足度は３０年後の比ではないでしょうし、家族構成を考えても、今買うことになるのでしょうね。  

"一生に一度の買い物"、"人生最大の買い物"と言われる、マイホーム。

マイホームの購入・建築には大きな資金が必要となりますが、買った後にも、大きな資金が必要となります。

それは、「修繕費」。

住宅の構造や、材質などによって、修繕費用も、修繕間隔もかなり異なると思いますが、目安としてのテータを掲載します。

国土交通省が、平成１８年に実施された「増改築・改装等」の物件から２９万件を抽出し、調査した結果です。

外壁・屋根は太陽光に年中さらされており、痛みがどうしても出るところ。
また、風雨による汚れもあるため、「外壁・屋根の塗り替え工事」は、１５年程度を目安に実施する方が多いと聞きます。

約２１６万円が必要です。

住宅ローンを組んで、まだローン返済をしている最中に、修繕費の支出が起こります。
また、その頃になると子どもの進学費用も重なってきます。

住宅ローンのコンサルティングをしていると、この「修繕費」忘れている方が多いが現実。

「家を建てる」際には、"将来の家計診断"（キャッシュフロー表の作成）を行った上で、家計の破綻がないよう、しっかりしたプランが必要です。