大工村

住まいるマネー塾のマネー講座
5月の住宅建築費(指数)は過去最高を更新

住宅建築価格1805.jpg◆建設工事費デフレーター
建設資材費40%+工事関連サービス20%+人件費40%でウエイト付けされています。
人件費が賞与等により大きく変動し、建設費の実態が分かりにくくなるため、国土交通省公表のデフレーターを、独自に6ヶ月移動平均値に換算しています。
消費者物価よりも激しい動きとなっています。

★2018年7月31日に国土交通省が発表した2018年5月の「建設工事費デフレーター」の住宅建築指数は、1年7か月連続で前年比上昇しています。

6か月移動平均でも、前年比上昇し過去最高を更新、1年5か月連続で前年比上昇中です。

          指数   前月比    前年比
単月指数    109.2 +1.4%  +2.8%
6か月移動平均 107.9 +0.4%  +2.2%
消費者物価指数 101.0 +0.1%   +0.7%

◆住宅購入で気になるのは、住宅ローン金利とともに「建築費」。

2011年の大震災以降、建築ラッシュが起きて、建築資材費の値上がりと人手不足が起き、一時建築費が高くなりました。

2012年に安倍政権発足後、アベノミクスと日銀の"異次元の金融緩和"により、長期金利が下がる一方で円安が進展

金利の低下は住宅ローンに恩恵が出ていますが、円安は、建築資材費(原材料)の多くを輸入に頼っているため、資材費が上昇

またアベノミクスの3本の矢の「第2の矢」である"機動的な財政政策"は、公共事業を増やしました

こうしたこともあって、建築業界の人手不足と建築資材費の値上がりが続きました。

更に、2014年4月には消費税が8%に上がり、建築費は更に上昇しましたが、増税の影響で住宅建築件数は前年比減少が続き、2014年の夏をピークに建築費は下落を始めました。

しかし、2015年4月から再び上昇。

単月の指数としては激しい動きを示しますが、
6ヶ月移動平均でみると高止まりの状況が続いてきましたが、2016年に入って5月を底に原油価格の値上がりもあって上昇しています。
更に、2020年のオリンピックに向けて、建築ラッシュが建築費の上昇に拍車をかけています。

そして、2017年4月以降、過去最高値を更新し続けています。

アメリカの住宅建築が好調なこともあって、北米の木材価格が上昇しており、これを輸入している日本でも輸入材が値上がりしています。

◆2019年10月には再度消費税の増税が予定されています。

住宅購入を検討されている方にとっては、こうした建築費の動向も確認しながら、そのタイミングを図る必要があります。

6月の住宅着工数は、3か月ぶりに前年比減少

全国住宅着工1806.jpg国土交通省が2018年7月31日に発表した、2018年6月の全国新設住宅の着工数は81.3千戸となり、前年同月比では-7.1%と、3か月ぶりに前年比減少しました。

尚、前月比では増加し、+2.2%。 

次の消費税増税は2019年10月予定。
2000万円の家ならば、2%の増税で40万円高くなります。


◆6月の着工数の内訳を見てみると、

「持ち家」は5か月連続で前年比減少となり、-3.4%。

「賃貸」は1年1ヶ月連続で前年比減少し、-3.0%。
※相続対策で続いていたアパート建設はピークアウトし、人口減を考慮すると空室率が高まりそうです

「分譲住宅」は3ヶ月ぶりに減少に転じ、-18.8%。

分譲住宅のうち、マンションが東京、大阪での大幅減少があり、3か月ぶりに減少(-36.2%)し、一戸建ては3か月連続で増加(+0.7%)となりました。

静岡住宅着工1806.jpg★さて、静岡県の着工数は、
着工戸数が    1489戸  前年比-32.6%
「持ち家」が   851戸  前年比-25.4%

※前年比では3か月ぶりに減少しました。

◆住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が持ち直せば、日本経済も明るくなってくると思います。

2016年2月の日銀の「マイナス金利」の導入により、国債の長期金利はしばらくマイナスとなり、2016年7月には-0.23%まで下がりました。これを受けて住宅ローンの固定金利も下がり、8月の35年固定金利は0.9%と過去最低を付けました。

しかし、2016年11月8日のアメリカ大統領選挙でトランプさんが次期大統領に決定した以降は国債の長期金利が上昇し、2017年1月下旬には0.1%まで上昇しましたが、その後下落。9月には一時マイナスとなったものの、秋以降上昇。
2018年に入り0.05%前後で動いてきましたが、6月下旬になって日銀が金融緩和を修正する観測が出たため、やや金利が上してきています。
7月31日現在では0.07%程度。

今年は政府の住宅購入対策もありますので、住宅建築には良い時期だと思います。

【今年の住宅建築の特典】

◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除が、2021年/12月までの入居は10年間合計で最大400万円。
長期優良住宅と一定の省エネ住宅「認定低炭素住宅」には、10年間で100万円上乗せ。
また、年収に応じて、現金給付制度もあります。(10万円~30万円)
  
◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・110万円までの贈与は無税
~2021年/3月までは700万円(省エネ性能がよければ更に+500万円) 
※消費税増税後は、更に拡大予定。
(住宅新築・増改築の為に、両親、祖父母から贈与され、翌年の3/15までに上棟した場合)

◆相続時精算課税制度の住宅取得資金の特例
住宅取得のために、親(年齢制限無し;本来は60歳以上)が子供に2500万円までの贈与をした場合は、贈与税は非課税。但し、相続時に贈与額を相続したものとして相続税の課税対象となる。

(50㎡以上の床面積、翌年3/15までに上棟、2021年12月までの贈与、贈与税の非課税枠も併せて使用可能

◆フラット35の金利優遇
長期の固定金利の住宅ローン「フラット35S」について、当初の10年間は、適用金利から0.25%優遇。(5年間優遇タイプもあります。)
     
(参考;2017/6月 21年以上の金利 1.34% → 1.09% 最長10年間軽減
 3000万円を35年で借りると、10年間優遇タイプで、70万円程度利息が軽減されます)

7月のフラット35の金利はやや低下

フラット35金利1807.jpg◆代表的な長期固定の住宅ローン商品「フラット35」の2018年7月融資金利は、前月より0.03ポイント低下し、1.34%(返済期間21年以上のタイプ)

※2017年10月からは団信保険料が含まれる金利に制度変更され、0.28%上乗せされています。

20年以下のタイプも前月よりも0.02ポイント低下し、1.29%
      
団信保険料込みで、35年固定で1.34%、20年固定なら1.29%

※フラット35に付随する団体信用生命保険の保障内容は、
一般金融機関の団信保障内容が「死亡・高度障害」時に支払いですが、フラット35は「死亡・身体障害(身障者手帳2級以上)」時に支払いとなっているため、一般金融機関の団信よりも保障範囲が拡大されています。

※健康状態が厳しいため団体信用生命保険に加入できない場合、基準金利より0.2%低い金利で融資を受けられます。

◆長期金利の代表である「新発10年物国債利回り」は、アベノミクスの「次元の異なる金融緩和」により日銀が低く誘導。

日銀は物価2%上昇を目指していますが、思うように物価は上がらず、
2014年10月に「追加の金融緩和対策」を発表し、更に国債の買い入れを増やすことにし、2016年2月には史上初の「マイナス金利」の導入したため長期金利の低下を招いています。

そして、2016年9月には「10年もの国債の金利水準を0%程度」にするための国債買い入れ調整を行うと発表。

10月以降、日銀は金利の動きを見て国債の買い入れ量を増減させるため、10月迄は-0.06%前後を推移してきましたが、11月のアメリカ大統領選挙でトランプさんが次期大統領に当選した以降、じりじり金利は上昇し、11月中旬にはプラスに転じました。

2017年は年間を通じて、0.1%~-0.01%付近で落ち着いた動きを見せ、2018年も同様の動きとなっています。

フラット35の金利は、この長期国債の金利が反映されています。

◆下のグラフはアメリカと日本の長期金利の推移を示しています。

日米長期金利推移1806.jpg日本の金利はアメリカの金利に沿って動くことがあります。

アメリカが2015年12月16日には9年半ぶりに利上げを決定し、一時金利は上がりましたが、
2016年に入り、中国経済の悪化、原油価格の下落を受けて株価が低迷、金利も下っていたところに、日本銀行は2月から「マイナス金利」を導入。

日本の長期金利はマイナスが継続してきましたが、アメリカのFRBから2016年中の利上げを匂わせる発言がたびたび報道されたため、7月以降は金利水準が上昇基調となり、更に、11月のアメリカ大統領選以降は一時上昇しました。

FRBは12月に2回目の利上げを実行し、2017年3月には3回目の利上げ、6月には4回目,12月には5回目、そして2018年3月に6回目の利上げが実行され、合計1.50%上がりました。

しかし、FRBが政策金利(短期金利)を上げても、長期金利は上昇スピードは緩慢です
日米欧の先進国の中で、2%を超えているのはアメリカのみで、利回りを求めアメリカの国債が買われ、金利の上昇を抑えています。
また物価の上昇が緩慢なことも、長期金利の上昇抑制に影響しています。

しかし、2017年12月下旬に巨額の減税法が成立し、この穴埋めのため国債が増発されることで金利が上昇、また2018年に入り国防予算拡大による財政悪化懸念や、インフレ懸念により上昇してきました。

一方、日本の2017年の長期金利は、8月~9月上旬は北朝鮮リスクで一時-0.01%まで下落したものの、0.05%前後で動きました。
2018年も大きな動きはありません。

マイナス金利導入以降、日本の金利が強力にコントロールされているため、アメリカと日本の長期金利の動きは単純な連動ではなくなっています。

◆下のグラフは、2004年以降の、「フラット35」における21年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。

フラット35月別金利1807.jpg2012年以前は高くても3%程度でしたが、日銀の金融緩和の継続条件「物価が安定的に2%になるまで継続」を考慮すると、国債金利も当面上昇することもなさそうで、上昇するにしても抑制が効いた上昇になると思います。

第2次安倍政権が発足した以降、2013年~2016年は、2%を超えた月が僅かで、また1年間の最高金利と最低金利の利幅は、0.34%程度。

特に、2017年以降は長期金利の変動幅が0.1%以下のため、フラット35の金利変動幅は僅かに0.06%と低くなっています。(団体信用生命保険料の上乗せ分0.28%を除く)

※金融緩和が終了すれば、国債金利は1.5%程度が妥当との話もありますので、現状よりも1.5%程度上昇・・・フラット35の金利も3%程度まで上昇する可能性があります。

◆今年は、省エネルギー、耐震性、バリアフリー性など一定の基準を満たした住宅であれば、フラット35の金利が当初5年または10年間は「0.25%優遇」されます。

7月融資実行であれば、1.34%の金利は何と最長10年間、1.09%で借りられます!

返済期間が20年以下ならば、1.04%が最長10年間固定!

今後の金利上昇リスクを避けるため、フラット35の金利優遇タイプであれば、低金利で最長10年間固定されるし、その後の金利も決まっていますので、上昇するかもしれない一部期間の固定金利や変動金利に比べれば安心が得られます。

3000万円を35年間借りた場合、10年間0.25%優遇の効果は約70万円!。
 
家計が助かりますね。

また贈与税の非課税枠の拡大が継続され、住宅ローン減税、住まい給付金制度もありますので、今は本当に住宅取得には良い環境です。

地震保険は加入していますか?

2016地震保険付帯率.jpg

6月18日、大阪北部を中心とした大きな地震が発生しました。
被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

さて、大地震が起きるたびに話題となる「地震保険」。

グラフは、1年間に契約された火災保険に付帯されている地震保険の割合を示しています。

ご覧の通り"大地震が起きると付帯率は上昇"しています。

阪神・淡路大震災以降に、地震保険の重要性が見直されて、付帯率は上がってきましたが、2016年現在では全国平均で62%。4割は未加入。

40年もの間「いつ起きてもおかしくない東海地震」と言われ続けている静岡県でも、付帯率は64%。

 

皆さんは地震保険に加入していますか?

 

◆大地震での住居被害

 ・阪神・淡路大震災・・・65.4万棟(損壊+火災)

 ・東日本大震災・・・114.1万棟(損壊+火災+浸水)

 ・熊本地震・・・20.6万棟(損壊+火災+浸水)

    ・大阪府北部地震・・・3.3万棟(2018/7/17現在)

 ・東海地震、南海トラフ地震では・・・???

◆地震保険 "あるある" 勘違い

1.地震保険は単独で加入できる。

  ・地震保険は火災保険に付帯して加入。単独加入はできません。

  ・現在加入している火災保険に付帯。原則いつでも加入できます。

   (尚、警戒宣言が発令されると、一部地域は加入が制限されます)

2.地震で火事が起きても、火災保険があれば大丈夫。

  ・地震での火事による被害は火災保険は補償対象外。

  ・地震による火事は地震保険で補償

◆地震保険の特徴

・地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の半分まで。

 ⇒建物再建のための保険ではなく、「生活再建」のための保険

  (限度:建物5000万円/家財1000万円)

 

・火災保険と同様に、建物だけでなく、家財にも付けられる。

   ⇒建物は何ともなくても、家財は地震で吹っ飛び、壊れることも。

 

・保険料は、「耐火構造」と「非耐火構造」、「地域」によって異なる。

 ⇒燃えやすい木造住宅※で、静岡県の住宅は保険料が高い。

  年間保険料は、1000万円当たり36,300円 (2017年1月より)

  ※木造でも"省令準耐火構造"は「耐火」として扱われる。

 

建築年、耐震等級により、保険料の割引がある。

 ⇒耐震等級3級は5割引き。昭和56年6月以降の建築は1割引き。

 

・半官半民の保険のため、保険会社による保険料の違いはない

 

・地震保険は地震による損壊、火災だけでなく、津波、噴火による損害も対象。

 

住居専用の住宅(一部店舗も含む)が補償の対象。店舗専用の建物は対象外。

 

・建物は「基礎、柱、屋根、壁等の主要構造部」の損壊が対象のため、門・塀・給水設備などの損壊は対象外。 

 

◆地震保険に加入した方が良い方

住宅ローンが残っている

 ⇒建物が地震で倒壊しても、ローンは残ります。

  地震保険が無いと再建のために再度ローンを組むことになり、二重ローンが重くのしかかります。

尚、2016年4月よりローンの減免制度ができました。条件が合えば助かります。

ローン減免制度.jpg

・住宅再建のための貯蓄が十分無い。

 

自宅兼店舗で自営をしている。

 ⇒住居と一緒に収入の源である店も失い、収入源まで断たれる。

 

★地震に強い家は多くなってきました。

 しかし、地震での火事は・・・消化は間に合わないかもしれません。

 多くのところで火事が起きたら・・・消防車もフル活動

    

5月6日、26日は住宅ローンセミナー開催



 
マイホームは人生で一番大きな買い物
  だからこそ、しっかりした計画が必要です。
   ・マイホームの取得に必要な金額は?
   ・現在の年収で、いくら借りることができるの?
   ・無理なく返済できるのか心配。
   ・取得したあとの生活は?

そんな住宅資金の疑問に応えるため、初心者をサポートし、受講生の90%の方が「分かり易い」と評判子育て世代向けの住宅ローンセミナーを開催!

知識がまったくないマネービギナーでも何をするべきか、将来のために何を考えなければいけないのか、など初歩から学ぶことができます。

【住宅資金セミナーのメニュー】

★住宅を購入する前に知っておきたいこと

  • 変動金利と固定金利
  • 元利金等返済と元金均等返済
  • 金利と返済期間で返済額はどうなる?
  • 金利以外にもいろいろな費用が必要です
  • 忘れてはいけない修繕費
  • ローン審査はこんな内容
  • 計算しよう!住宅ローン
    • 借りられる額
    • 返済可能額
  • 今買うか、貯めてから買うか?
  • 相見積もりの勧め

★住宅ローン ~数百万円得する話~

  • 住宅ローン減税を利用しよう
  • 繰上返済の仕組み
  • 繰上返済の資金はこうして捻出
  • 家計の見直しで、購入予算アップ!
  • ローン負担を軽減して、ゆとりあるライフプランへ


★受講料:お1人様 1000円です。(夫婦で参加の場合は2人で1500円)
◆お飲み物、お茶菓子付きです!

 【開講日程】

5月6日 (日) 14:00~16:30
アクトシティ研修交流センター 501会議室

5月26日 (土) 14:00~16:30
アクトシティ研修交流センター 501会議室

※定員10名。

※セミナーでは金融商品のPRや勧誘などは一切ありませんので、安心して参加できます。
※当日は、電卓、筆記用具をお持ち下さい。

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参加ご希望の方は、参加日、氏名、住所、電話番号、参加人数を記載の上、開催の2日前迄にこちらの申込フォームから、ご連絡ください。

連絡先・・・
ふくろいFP-SERVICE 鈴木 聡
袋井市上山梨3-7-1
URL http://fukuroi-fps.blogdehp.ne.jp/
メール fukuroi-fps@office.tnc.ne.jp
FAX/TEL 0538-49-2134

※ご提供いただきました個人情報は厳重に管理し、セミナー、コンサルティング並びにお客様との連絡等の業務遂行目的に限り利用いたします。 また原則として、本人の同意を得ることなく第三者に提供いたしません。

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