金融専門誌「日経ヴェリタス」に、長期金利の動きに、"合理的に説明できない動き"があるとの記事が掲載されていました。
それは「長期金利は４月～６月に、天井か底を付ける」と言うものでした。
過去９年間の、新発１０年もの国債の利回りでは、確かにその現象が現れています。
天井 ； ６月・・・４回、５月・・・１回、４月・・・１回
底 ； ６月・・・３回
そこで、長期金利の動きに左右されやすい住宅ローンの金利には、どんな特徴があるか調べて、グラフ化しました。
フラット３５の、２１年以上返済の場合の、最低金利の推移を、２００４年～２００９年の６年間の月別推移として現しています。
過去６年間で、金利がその年のピークとなったのは、５月～８月の夏場に４回あります。
そして、１１月が２回。
また、２００５年は５月が底を付けています。
長期金利と同一ではありませんが、夏場に金利が高くなる傾向はありました。
今後、家を購入する方は、住宅ローンの借り入れ時期の、ちょっとした参考になるかもしれません。
代表的な住宅ローン商品「フラット３５」の金利が前月比０．０５％（最低金利のもの）低下しました。
国債金利の低下が反映されています。
最低金利ものでは、２．５５％。 この４年間では最低水準です。
昨年の５月は３％を超えていましたが、その後下がり続け、現在は低位安定状態です。
今年は、一定の基準を満たした住宅であれば、フラット３５の金利が当初１０年間は「１．０％優遇」されます。
また住宅版エコポイントが始まり、更に贈与税の非課税枠の拡大もありますので、今年は本当に住宅取得には良い環境です。
ところで、
住宅ローンの固定金利は長期間の貸出金利のため、「「新発１０年もの国債金利」を参考に、金利水準が決められます。
２月末は１．３０％。前月比－０．０１５％の下落となりました。
「新規に発行された１０年もの国債の利回り」の推移と比べてみると、２００８年の１０月までは、住宅ローンの金利は１ヶ月遅れで動いているのが分かります。
しかし、リーマンショックが起きた１０月以降は、経済危機により雇用不安をはじめ、収入低下等の"個人の信用リスク"が高まり、貸出金利にリスクプレミアムが付いて、
国債の金利は下がっても、住宅ローン金利は下がらず、むしろ上がるという、逆の動きも見られます。
また、２００９年になって、初夏までは国債金利は上昇し続けましたが、住宅ローンは一定の範囲で上下する動きを見せました。
夏以降のローン金利の低下は、春先まで続いた「リスクプレミアム」が低下し、金利低下につながっています。
また、国債金利も下がりつつあり、再び国債と金利の動きが一致してきました。
そして、９月に鳩山政権に代わり、マニフェストの実行と税収減により、今後国債の増発は避けられない状況となり、「悪い金利の上昇」が一部見られましたが、１１月は株価の下落に伴って、国債が買われ、金利が低下する状況となりました。
そして、１１月末ドバイショックにより大幅な円高に進み、またデフレ対策のため、１２／１日銀が金融緩和を宣言し、金利低下が進み始めました。
しかし、１２月下旬から、景気回復期待で、株価が上昇し始め、国債が売られ金利が上昇し、また赤字国債の増発予算が決定し、財政悪化理由もあって、現在は金利が１．３％台で上下しています。
この財政悪化は、アメリカの格付け機関も注目し、６月に予定されている政府の「中期財政見通し」次第では、国債の格付けが下方修正される懸念があります。
そうなると、金利の上昇はありうると思います。
国土交通省によると、２００９年の住宅の着工数は７８．８万戸となり、
なんと４５年ぶりに、年間８０万戸を下回ったとのことです。
前年比－２７．９％減。
こちらは１９７４年のオイルショック後の－３０．９％に続いて、減少幅が大きくなっています。
住宅業界は、まだまだ厳しい状況が続いています。
ただ、
１２月は６．９万戸で、前年比－１５．７％であるものの、１１月に比べれば＋１．６％で、４ヶ月連続で前月の水準を上回っています。
厳しいながらも、ようやく着工数は増えてきています。
今年は、政府の景気対策により、住宅建築には様々な特典がありますので、こちらにも期待したいですね。
住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が持ち直せば、日本経済も明るくなってくると思います。
尚、一部では「住宅着工は２００９年が底で、２０１０年は８２万戸程度まで回復する」と見ています。
【今年の住宅建築の特典】
◆住宅版エコポイント
対象は環境に配慮した新築と改修工事。
新築 ・・・ 所定の省エネ基準を満たす住宅 ３０万ポイント
改修 ・・・ 窓、壁、屋根、天井、床、バリアフリー工事に対し、
改修規模に応じて、最大３０万ポイント
◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除が、１０年間で最大で合計６００万円
◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・１１０万円までの贈与は無税
Ｈ２２年末までは＋１５００万円まで拡大
Ｈ２３年は＋１０００万円まで拡大
（住宅新築と増改築のために、両親、祖父母から贈与された場合）
◆フラット３５の金利優遇
長期の固定金利の住宅ローン「フラット３５」について、
当初の１０年間は、適用金利から１％優遇。
（参考；2010/1月 21年以上の金利 ２．５７％ → １．５７％
２０００万円を３５年で借りると、２００万円程度利息が軽減されます）
２００９年度第２次補正予算で決定した「住宅版エコポイント」制度の詳細が決定しました。
詳細は、国土交通省のこちらのページをご覧ください。
対象は環境に配慮した新築と改修工事。
◆期間
新築 ・・・ 昨年１２月８日～今年１２月３１日に着工した物件
改修 ・・・ 今年 １月１日～今年１２月３１日に着工した物件
◆申請期限
新築 ・・・ 来年６月３０日迄
改修 ・・・ 来年３月３１日迄
◆付与ﾎﾟｲﾝﾄ
新築 ・・・ 所定の省エネ基準を満たす住宅 ３０万ポイント
改修 ・・・ 窓、壁、屋根、天井、床、バリアフリー工事に対し、
改修規模に応じて、最大３０万ポイント
◆ポイント交換商品(詳細は今後決定)
Ａ 省エネ・環境配慮に優れた商品
Ｂ 全国で使える商品券・プリペイドカード
(商品の提供事業者が環境寄付を行うなど環境配慮型のもの、
公共交通機関利用カード）
Ｃ 地域振興に資するもの（地域商品券、地域産品）
Ｄ 環境寄附
◆即時交換
・工事終了後に受け取るポイントを、台所や浴室など、環境保護とは直接関係ない改修を、一緒(追加的)に行う場合にも使用可能。
◆ポイント交換時期
Ｈ２５年３月３１日迄
今年は、エコポイント以外にも、住宅建築に対して様々な特典が用意されています。
今年住宅建築をする人はＨＡＰＰＹですね！！
◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除が、１０年間で最大で合計６００万円
◆住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・１１０万円までの贈与は無税
Ｈ２２年末までは＋１５００万円まで拡大
Ｈ２３年は＋１０００万円まで拡大
（住宅新築と増改築のために、両親、祖父母から贈与された場合）
◆フラット３５の金利優遇
長期の固定金利の住宅ローン「フラット３５」について、
当初の１０年間は、適用金利から１％優遇。
（参考；2010/1月 21年以上の金利 ２．５７％ → １．５７％
２０００万円を３５年で借りると、２００万円程度利息が軽減されます）
来年度の税制大綱が決定しました。
既にいろいろと報道されている中で、「家を建てたい」と考えている方には朗報！
◆住宅取得の際の、贈与税非課税枠拡大。
今年度予算の第一次補正予算として実施中の「父母や祖父母からの住宅取得の際の、贈与税非課税枠」については、５００万円ですが、来年からは２年間に限って、大幅に拡大。
２０１０年贈与分は１５００万円、２０１１年は１０００万円に拡大されます。
但し、２０００万円以下の年収制限が付きます。
通常の贈与税非課税枠１１０万も合わせ、２０１０年内の住宅取得のための贈与ならば、１６１０万円が非課税となります。
※現在の５００万円の非課税枠の制度についてはこちらをご覧ください。
狙いは、高齢者の金融資産を景気浮揚に回し、若い世代の住宅取得を促進するため。
来年は住宅取得には以下のような様々な面で優遇されるので、家を建てるにはバツグンな時期になりますね。
◎ 「住宅版エコポイント」制度が始まります。
詳しくはこちら
◎住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット３５Ｓ」の金利が、「１％」一定期間下がりります。
詳しくはこちら
「マイホーム」欲しいですよね！
私が住む袋井市内ではいくつかの所で区画整理が行われていて、次々と新しい家が出来ています。
さて、家を買うとなると多くの方は住宅ローンを組みます。
仮に、３０００万円を３０年、利率３％で元利金等返済で借りると、月々１２．６万円の返済（ﾎﾞｰﾅｽ払い無し)、支払利息は１５５０万円となり、支払い総額(元利合計)は４５５０万円になります。
一方で、ローンを組まずに一生懸命貯めてから買う場合は、こんな感じになります。
月々１２．６万円を、３％の「複利」の金利で３０年間貯めると、元本は４５３６万円で、元利合計は７３４２万円になります。
しかし、一生懸命貯めても、インフレが起きると、貯めたお金の価値は目減りします。
実際の日本の物価上昇率は、１９７０年からの３０年間では年平均４％程度で３．２倍に上昇していますが、７６年からの３０年間では年平均２％程度で１．８倍の上昇となっています。
今後３０年間でインフレによって物価が２．４倍になると、今なら３０００万円で買える家が、３０年後には７２００万円になります。
と言うことは、３％の金利は、現在の価値と将来の価値を同等のものにしているわけで、「今ローンで買っても、貯めてから買っても価値は変わらない」ということになります。
しかし異なるものがあります。
それは、経済学で言う「効用」つまり「満足度」です。
今住みたいわけですから、今買って住めば、満足度は３０年後の比ではないでしょうし、家族構成を考えても、今買うことになるのでしょうね。
"一生に一度の買い物"、"人生最大の買い物"と言われる、マイホーム。
マイホームの購入・建築には大きな資金が必要となりますが、買った後にも、大きな資金が必要となります。
それは、「修繕費」。
住宅の構造や、材質などによって、修繕費用も、修繕間隔もかなり異なると思いますが、目安としてのテータを掲載します。
国土交通省が、平成１８年に実施された「増改築・改装等」の物件から２９万件を抽出し、調査した結果です。
外壁・屋根は太陽光に年中さらされており、痛みがどうしても出るところ。
また、風雨による汚れもあるため、「外壁・屋根の塗り替え工事」は、１５年程度を目安に実施する方が多いと聞きます。
約２１６万円が必要です。
住宅ローンを組んで、まだローン返済をしている最中に、修繕費の支出が起こります。
また、その頃になると子どもの進学費用も重なってきます。
住宅ローンのコンサルティングをしていると、この「修繕費」忘れている方が多いが現実。
「家を建てる」際には、"将来の家計診断"（キャッシュフロー表の作成）を行った上で、家計の破綻がないよう、しっかりしたプランが必要です。
先日、今年度の第２次補正予算が閣議決定され、その中に盛り込まれた「住宅版エコポイント」制度。
補正予算は国会を通過していませんが、この制度は始まりました。
国土交通省のホームページによると、
◆住宅版エコポイントのポイント発行対象については、
「今年、１２月８日以降に建築着工した住宅で、補正予算の成立日以降に工事が完了し、引き渡されたもの」を対象とするとされています。
１２／８は閣議決定された日。
新築物件で、エコ住宅であれば、着工日が１２／８以降ならば該当するわけです。
リフォーム物件は、補正予算の成立日以降に、工事が完了し、引き渡された住宅です。
では、補正予算はいつ国会を通過するのかと言うと・・・
通常国会の開会は、年明けの１月下旬の予定です。
衆参議院で審議されて成立となると、２月の中旬くらいに成立（？）
いつまでこの制度が適用されるのかと言えば、
今年度の補正予算ですので、「Ｈ２２年末 か Ｈ２３年３月末まで」に引き渡されたものでしょう。
◆ポイントの対象住宅
（１） リフォーム
・ 窓の断熱改修（内窓設置（二重サッシ化）、ガラス交換（複層ガラス化））
・ 外壁、天井又は床の断熱材の施工
※ 一緒にバリアフリーリフォームを行う場合、ポイントを加算
（２） 新築住宅
・ 省エネ法のトップランナー基準（省エネ基準＋α（高効率給湯器等））相当
・ 木造住宅（省エネ基準を満たすものに限る）
◆ポイントの発行方法や還元方法等制度の詳細は、まだ決まっていません。今後発表されます。
フラット３５の１％金利優遇と合わせ、エコ住宅は特典が一杯です。
