大工村

住まいるマネー塾のマネー講座
3月のフラット35の住宅ローン金利は僅かに上昇

フラット35金利2403.jpg◆代表的な長期固定の住宅ローン商品「フラット35」の2024年3月融資金利は、前月より0.02ポイント上昇、1.84%(返済期間21年以上のタイプ)となりました。
20年以下のタイプも前月より0.02ポイント上昇の1.36%

※フラット35に付随する団体信用生命保険(以下団信)の保障内容は、
一般金融機関の団信保障内容が「死亡・高度障害」時に支払いですが、フラット35は「死亡・身体障害(身障者手帳2級以上)」時に支払いとなっているため、一般金融機関の団信よりも保障範囲が拡大されています。

※健康状態が厳しいため団信に加入できない場合、基準金利より0.2%低い金利で融資を受けられます。

◆長期金利の代表である「新発10年物国債利回り」は、日銀が「次元の異なる金融緩和」により低く誘導。
日銀は2022年12月に長期金利の誘導目標を"実質の利上げ"。それまでの0.25%を0.5%に上げました。

2023年3月上旬までは日銀が10年国債金利の目途とする0.50%を上限として推移しましたが、中旬に欧米の銀行の破綻が伝えられ金融システムへの不安から20日は0.25%まで低下。その後金融不安が後退し0.3%台まで上昇し、4月に更に上昇し下旬までは0.47%。6月の日銀による金融政策決定会合で、これまでの金融緩和政策を維持の発表を受けて0.3%台に低下。

しかし7月28日の日銀会合で「長期金利の上限目途を1%」に修正したため、9月末は0.76%まで上昇。更に10月末に日銀が長期金利の上限について1%を一定程度超えることを容認したため、月末は0.95%へ。ところが11月中旬にアメリカの物価上昇率が下がり長期金利が低下したことで12月末は0.62%。

2024年1月、2月は日銀の0金利政策解除への思惑から下旬に少し上昇し0.7%台へ。

フラット35の金利は、この長期国債の金利が反映されています。

◆下のグラフはアメリカと日本の長期金利の推移を示しています。

日米長期金利推移2402.jpg日本の長期金利はアメリカの金利に沿って動くことがあります。

アメリカの2023年の長期金利は3月中旬に欧米の銀行破綻が相次いであり、金融システムの不安から長期金利は3.5%台に低下し4月~6月も概ねこの水準が継続しました。
8月は4%台へ上昇し、9月下旬には暫く金利高が継続するとの予想からぐっと上昇し4.5%と16年ぶりの高水準となりました。
10月下旬には一時5%に達し、11月以降物価上昇が和らいだことで金利は低下し12月末は3.9%。
2024年1月はFRBの政策金利が利下げへと動くのか様子見となり4.0%を挟む動き。2月は利下げが遠のく思惑から4.3%台へ。

◆下のグラフは、2013年以降の、「フラット35」における21年以上返済の場合の、最低金利の月別推移です。

フラット35月別金利2403.jpg2012年以前は高くても3%程度でしたが、日銀の金融緩和の継続条件「賃金上昇を伴い物価が安定的に2%になるまで継続」を考慮すると、国債金利が現在の0.7%が1.0%を超えて大きく上昇するのは暫くなさそうで、住宅ローンの固定金利についても急激な上昇は抑制されそうです。

第2次安倍政権が発足した以降2013年から2015年迄は2%を超えた月が僅かで、また1年間の最高金利と最低金利の利幅は、0.24%程度。2016年~22年の利幅は僅かに0.22%、2023年~24年は0.17%と低くなっています。

◆2024年2月から、夫婦のいずれかが40歳未満か18歳未満の子供がいて、ZEHまたは長期優良住宅の基準を満たした住宅であれば、フラット35の金利が当初5年間「1.0%優遇」、次の5年間は「0.25%優遇」されます。

この条件がそろえば、3月の1.84%の金利は当初5年間を0.84%、次の5年間を1.59%で借りられます!

返済期間が20年以下ならば、1.36%が当初5年間を0.36%、次の5年間を1.11%!

今後の金利上昇リスクを避けるため、フラット35の金利優遇タイプであれば、低金利で最長10年間は段階固定されるし、その後の金利も決まっていますので、上昇するかもしれない一部期間の固定金利や変動金利に比べれば安心が得られます。

3000万円を35年間借りた場合、当初5年間1.0%、次の5年間0.25%優遇の効果は約190万円!。
家計が助かりますね。

贈与税の非課税枠があり、住宅ローン減税もありますので、今は金利も低く本当に住宅取得には良い環境です。

文責 ふくろいFP-SERVICE

11月の住宅価格(中部地方)の6か月平均は3か月連続で前年比下落

中部-住宅価格2311.jpg◆中部地方の戸建て住宅価格指数
国土交通省にて収集している不動産取引データの戸建て住宅価格のうち、長野県、静岡県、岐阜県、愛知県、三重県の価格動向を加重平均し指数化の上、毎月1回公表。
国交省公表のデータを独自に6ヶ月移動平均値に換算しています。

こちらは実際の取引価格を登記簿情報、アンケート調査、必要に応じて実地調査を行い、都道府県の不動産価格を指数化しています。

★2024年2月29日に国土交通省が発表した2023年11月の「住宅価格指数」は6か月移動平均は3か月連続で前年比下落
          指数   前月比    前年比
単月指数    101.5 -5.9%  -1.0%
6か月移動平均 105.0 -0.8%  -0.3%
消費者物価指数 106.4  0.0%  +2.5%

2020年はコロナショックで一時取引価格は下落しましたが、2021年以降ウッドショックにより上昇。
しかし、2022年夏をピークにその後下落。2023年春以降は再上昇し、秋から再下落。上昇率は下落に転じました

◆住宅購入で気になるのは、住宅ローン金利とともに「建築費」。

中部地方の住宅価格指数の6ヶ月移動平均でみると、コロナショックで落ち込んだ戸建て価格は2021年以降はウッドショック、2022年からはロシアのウクライナ侵攻、円安進展により急騰してきました。

しかし、住宅価格の上昇等で持ち家の住宅着工数は2年2か月連続で、また分譲住宅の一戸建ても1年3か月連続で前年比減少をとなっているため、木材需要が減少し、木材価格も下がっています。

◆政府は新型コロナによる住宅購入の落ち込みを回避するため、様々な対策が用意されています。(住宅ローン減税、住宅資金の贈与税の非課税枠など)
一方で、住宅購入を検討されている方にとっては、建築費の動向も確認しながら、そのタイミングを図る必要があります。

文責 ふくろいFP-SERVICE

1月の住宅着工数は8カ月連続の前年比減少

全国住宅着工2401.jpg全国住宅着工数-年2023.jpg国土交通省が2024年2月29日に発表した、2024年1月の全国新設住宅の着工数は58.8千戸となり、前年同月比では-7.6%、前月比では-9.0%と、前年比では8か月連続の減少となりました。

2023年年間では前年よりも-4.6%(持ち家-11.4%)となりました。
リーマンショック前の2007年からみると-25%(持ち家-29%)と深刻な状況で、コロナ前の2019年からは-9%(持ち家-22%)と復活していません。
 
◆1月の着工数の内訳を見てみると、
「持ち家」は2年2か月連続で前年比減少となり、-11.0%。

「賃貸」は6か月ぶりに前年比増加し、+2.7%。

「分譲住宅」は2カ月ぶりに前年比減少し、-16.1%。
分譲住宅のうち、マンションは2カ月ぶりの減少(-24.8%)となり、一戸建ては1年3カ月連続の減少(-6.7%)となりました。

静岡住宅着工2401.jpg静岡県住宅着工数-年2023.jpg★さて、静岡県の着工数は、
着工戸数が  1316戸  前年比-15.3%(4カ月連続の減少)
「持ち家」が 747   前年比+ 2.2%(12カ月ぶりの増加)

※この結果2023年年間では前年よりも-1.8%(持ち家-10.3%)となりました。
リーマンショック前の2007年からみると-48%(持ち家-42%)と深刻な状況で、コロナ前の2019年からは-12%(持ち家-25%)と復活していません。

◆住宅産業は、自動車と並んで"裾野"が広い産業です。
住宅産業が拡大すれば、日本経済も明るくなっていくと思います。

住宅を購入するときに気になるのは住宅購入価格と住宅ローン金利。
住宅価格については新型コロナ以降の物価高とウッドショックにより大幅に高くなり、

住宅ローン金利については、
その動きの基となるのは固定金利の場合は、国債の10年ものの長期金利ですが、こちらも上昇。
2022年1月末0.17% ⇒ 2024年1月末+0.72%。

これを受けて住宅ローンの固定金利も上昇し、
2022年2月の35年固定金利(フラット35)1.35%⇒2024年2月は1.82%まで上昇。

★2022年12月の金融政策決定会合で、10年もの国債金利の誘導目標を0.5%に上げたため、以降市場金利は0.5%を上限に継続し、物価上昇が続いたことに対応して長期金利の運用を柔軟化させるため、2023年7月の金融政策決定会合で10年もの国債金利の誘導目標を1.0%に上げ、更に10月には1%超えを一定程度容認しました。

2022年以降住宅ローンの固定金利は上昇が続いていますが過去に比べれば十分低く、変動金利については当面日銀の政策金利の変更はなさそうで低金利が継続しそうです。
また政府の住宅購入支援対策もありますので、住宅建築には良い時期だと思います。
※2024年4月末にはマイナス金利解除の予想が高まっています。

【住宅建築の特典】

◆住宅ローン減税
所得税・住民税の控除は建物の環境性能等で異なり、以下の通りです。
                  省エネ  ZEH  長期優良
2025年/12月迄入居は13年間合計 最大273万円、319万円、410万円

※夫婦のいずれかが40歳未満、または18歳未満の子供を持つ家庭ならば、2024年12月末まで入居で更に減税枠が拡大されます。

住宅建築に関わる贈与税の非課税枠拡大
基本・・・110万円までの贈与は無税
2026年/12月契約まで、500万円、省エネ等の優良住宅は1000万円、他500万円
※住宅新築・増改築の為に、両親、祖父母から贈与され、翌年の3/15までに上棟した場合。

◆フラット35の金利優遇
長期優良住宅かつZEHで、更に夫婦のいずれかが40歳未満で18歳未満の子供を持つ家庭に対し、最大1.0%を5年間優遇、その後5年間は0.25%優遇。     
参考:2024/2月 21年以上の金利1.82%→0.82%(1年目~5年目)→1.57(6年目~10年目)→1.82%(11年目~) 
3000万円を35年借りると10年間の優遇で190万円程度利息が軽減されます。

文責 ふくろいFP-SERVICE

11月23日、11月28日は住宅ローンセミナー開催



 
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★住宅を購入する前に知っておきたいこと

  • 変動金利と固定金利
  • 元利金等返済と元金均等返済
  • 金利と返済期間で返済額はどうなる?
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  • 忘れてはいけない修繕費
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    • 借りられる額
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★受講料:お1人様 1000円です。(夫婦で参加の場合は2人で1500円)
◆お飲み物、お茶菓子付きです!

 【開講日程】

11月23日 (月・祝) 14:00~16:30
袋井市月見の里学游館2F 集会室A
(袋井市上山梨4-3-7)
11月28日 (土) 14:00~16:30
袋井市月見の里学游館2F 集会室A

※定員10名。
★コロナ感染防止対策として、机・イスのアルコール除菌、セミナー途中に窓開け換気、3人掛け机に1人で座っていただきます。
※セミナーでは金融商品のPRや勧誘などは一切ありませんので、安心して参加できます。
※当日は、電卓、筆記用具をお持ち下さい。

■参加された方のご感想はこちら

参加ご希望の方は、参加日、氏名、住所、電話番号、参加人数を記載の上、開催の2日前迄にこちらの申込フォームから、ご連絡ください。

連絡先・・・
ふくろいFP-SERVICE 鈴木 聡
袋井市上山梨3-7-1
URL http://fukuroi-fps.blogdehp.ne.jp/
メール fukuroi-fps@office.tnc.ne.jp
FAX/TEL 0538-49-2134

※ご提供いただきました個人情報は厳重に管理し、セミナー、コンサルティング並びにお客様との連絡等の業務遂行目的に限り利用いたします。 また原則として、本人の同意を得ることなく第三者に提供いたしません。

地震保険は加入していますか?

2016地震保険付帯率.jpg

6月18日、大阪北部を中心とした大きな地震が発生しました。
被害に遭われた皆様には、謹んでお見舞い申し上げます。
一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。

さて、大地震が起きるたびに話題となる「地震保険」。

グラフは、1年間に契約された火災保険に付帯されている地震保険の割合を示しています。

ご覧の通り"大地震が起きると付帯率は上昇"しています。

阪神・淡路大震災以降に、地震保険の重要性が見直されて、付帯率は上がってきましたが、2016年現在では全国平均で62%。4割は未加入。

40年もの間「いつ起きてもおかしくない東海地震」と言われ続けている静岡県でも、付帯率は64%。

 

皆さんは地震保険に加入していますか?

 

◆大地震での住居被害

 ・阪神・淡路大震災・・・65.4万棟(損壊+火災)

 ・東日本大震災・・・114.1万棟(損壊+火災+浸水)

 ・熊本地震・・・20.6万棟(損壊+火災+浸水)

    ・大阪府北部地震・・・3.3万棟(2018/7/17現在)

 ・東海地震、南海トラフ地震では・・・???

◆地震保険 "あるある" 勘違い

1.地震保険は単独で加入できる。

  ・地震保険は火災保険に付帯して加入。単独加入はできません。

  ・現在加入している火災保険に付帯。原則いつでも加入できます。

   (尚、警戒宣言が発令されると、一部地域は加入が制限されます)

2.地震で火事が起きても、火災保険があれば大丈夫。

  ・地震での火事による被害は火災保険は補償対象外。

  ・地震による火事は地震保険で補償

◆地震保険の特徴

・地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の半分まで。

 ⇒建物再建のための保険ではなく、「生活再建」のための保険

  (限度:建物5000万円/家財1000万円)

 

・火災保険と同様に、建物だけでなく、家財にも付けられる。

   ⇒建物は何ともなくても、家財は地震で吹っ飛び、壊れることも。

 

・保険料は、「耐火構造」と「非耐火構造」、「地域」によって異なる。

 ⇒燃えやすい木造住宅※で、静岡県の住宅は保険料が高い。

  年間保険料は、1000万円当たり36,300円 (2017年1月より)

  ※木造でも"省令準耐火構造"は「耐火」として扱われる。

 

建築年、耐震等級により、保険料の割引がある。

 ⇒耐震等級3級は5割引き。昭和56年6月以降の建築は1割引き。

 

・半官半民の保険のため、保険会社による保険料の違いはない

 

・地震保険は地震による損壊、火災だけでなく、津波、噴火による損害も対象。

 

住居専用の住宅(一部店舗も含む)が補償の対象。店舗専用の建物は対象外。

 

・建物は「基礎、柱、屋根、壁等の主要構造部」の損壊が対象のため、門・塀・給水設備などの損壊は対象外。 

 

◆地震保険に加入した方が良い方

住宅ローンが残っている

 ⇒建物が地震で倒壊しても、ローンは残ります。

  地震保険が無いと再建のために再度ローンを組むことになり、二重ローンが重くのしかかります。

尚、2016年4月よりローンの減免制度ができました。条件が合えば助かります。

ローン減免制度.jpg

・住宅再建のための貯蓄が十分無い。

 

自宅兼店舗で自営をしている。

 ⇒住居と一緒に収入の源である店も失い、収入源まで断たれる。

 

★地震に強い家は多くなってきました。

 しかし、地震での火事は・・・消化は間に合わないかもしれません。

 多くのところで火事が起きたら・・・消防車もフル活動

    

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